论购房者的优先权/奚正辉(4)
三、购房者与承包人的权益冲突与保护
我国《合同法》第 286 条规定了承包人的优先受偿权。承包人的优先权从属于承包人的主债权即工程价款取得权，不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付发包人，承包人仍享有优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性。当发展商未按时向承包人支付工程款时，承包人便可以申请对其建设的商品房行使优先权。但此时发展商可能已依法将商品房预售给购房者，因而承包人的优先权便与购房者的权益发生了冲突。理论界和实践部门对于此种情形应如何处理一直存在很大的争议。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到解决。
但依旧存在问题：该《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并没有办理产权登记或预售登记作为对抗承包人的优先受偿权的条件。这一规定有利于保护购房者的合法权益，但一些发展商也可能利用此条规定恶意逃避债务，因为在承包人主张优先权时，发展商可能临时找一些“购房者”签订假合同及写出假收据，以对抗承包人的优先权。为了解决上述问题，法院在审理此类案件，一定要查清楚购房者是不是签订过购房合同，及有没有支付过房款。所以作为购房者一定要承担严格的举证责任，证明自己具有优先权。在上海，发展商收到购房款时出具的发票都是电脑开票的，且预售合同都是网上制作，发展商作假的可能性很小，而且购房款金额都比较大，通常都会转帐或刷卡，若有转帐的交割单，应该能证明是真实的交易。而且有些购房合同还经过公证，所以作为购房者应该有很多证据能够证明，所以上述问题应该不大会出现。若购房者没有提供上述证据，让法官信服，那么就要承担举证不能的后果。
四、购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护
购房者所购房屋除了存在按揭银行的抵押权和承包人的法定抵押权外，还可能存在其他抵押权。这些抵押权的产生有两种不同的情形：一是发展商在预售前将商品房项目以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资；二是发展商在预售以后将商品房项目抵押给银行或其他债权人。根据《批复》的规定，承包人的优先权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于承包人的优先权。由此可见，在银行或其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或大部分购房款的购房者的权利。
该规定在保护购房者利益的同时，存在如下问题：该规定没有区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在商品房预售以前还是预售以后的情形，也没有以购房者办理产权登记或预售登记对抗银行或其他债权人的一般抵押权的要件。即使购房者在购买商品房时明知银行或其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权，购房者仍然可以熟视无睹，因为他的权益始终优先于银行或其他债权人的一般抵押权。如果这样处理可能会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度――不动产登记制度，损害依法履行了登记手续的抵押权人的合法利益，使问题变得更难把握。
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