展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”/陈召利(2)
与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。
三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策
1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。
营业税“2改5”前后税费对比
征收标准 普通住房 非普通住房
2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。
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