人民调解制度的功能优势-物业服务企业参与社区人民调解机制有利于和谐物业服务秩序的建设/凌效海(5)
物业服务企业参与社区人民调解机制的意义
1物业服务企业为真正当事人的物业纠纷与非真正当事人的物业纠纷
社区物业纠纷是指社区居民及相关主体在社区物业的占有、使用、维护、收益、处分过程中发生的利益纠纷。
以物业纠纷的当事人特征为线索，物业纠纷可以分为四类，1业主与物业服务企业的矛盾，2业主与开发商的矛盾，3业主与其他服务企业的矛盾，4业主与业主之间的矛盾。
在业主与物业服务企业的中，物业服务企业是真正的当事人。
业主与物业服务企业的矛盾，主要争点是物业服务的内容、标准和收费水平是否相称。业主与物业服务企业的纠纷性质上是物业服务合同纠纷。业主因不满于物业服务而拒交物业费，在这种纠纷中，物业服务企业是真正的当事人。
在业主与开发商、业主与其他服务企业、业主与业主的矛盾中，物业服务企业并不是真正的当事人。但是，却客观存在着一种漏斗效应。业主与其他主体的矛盾，通过漏斗效应，转化为与物业服务企业的矛盾。
物业服务企业对社区的生活的日常运转发挥着重要的作用，具有直观常见的管家人形象，业主对其他各类主体的不满，都可能引发对物业服务企业的抱怨，或者以拒交物业费的行为来表达。业主与开发商纠纷，业主与业主之间的相邻纠纷，业主与其他居住公用服务企业的纠纷，业主对拆迁的政策的不满，都会表现为拒费行为。业主房改后对原产权单位不满，业主也可能会拒交物业费，业主因下岗生活困难等原因也会拒交物业费。因征地上楼的农民则可能因不习惯而拒绝交纳物业费。
业主与开发商之间的矛盾，主要争点是住宅楼个人专有部分房屋质量和面积纠纷，业主共有财产范围的争议，如楼外空地的土地权益、车库所有权的归属。规划的更改导致业主环境利益受损。而对开发商的不满，往往直接表现为拒交物业费的行为。
业主与其他居住服务供给主体矛盾的主要争点是，业主对其他居住服务供给供企业的热、水、电、气共给等服务质量与收费水平不满。但是现实中这种不满会导致拒交物业费。
业主与业主之间矛盾的争点的构成，主要是部分业主在专有部分和共有部分的使用中不能遵守对邻人的义务而发生的。作为建筑物区分所有人，业主在法律上既享有权利，又承担义务。业主不能无限制的支配、利用自己的专用部分，也不能无限制的使用共有资源。部分业主违反自己的义务，必然导致业主之间的矛盾。
业主之间因楼层漏水维修，共用部位的侵占，管线通过等发生纠纷时，不仅会对物业服务的提供造成障碍，往往还要求要求物业企业解决纠纷，否则不交物业费，结果邻里纠纷转化为与物业企业的矛盾。
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