人民调解制度的功能优势-物业服务企业参与社区人民调解机制有利于和谐物业服务秩序的建设/凌效海(6)
2参与社区人民调解机制的方式和必要性
对于物业服务企业来说，无论是其为真正当事人的物业纠纷，还是其非真正当事人的物业纠纷，当然可以选择诉讼程序寻求解决。但是，人民调解由于其特有的功能优势，无疑是一种值得重视的制度资源。
物业服务企业作为真正当事人的物业纠纷，可以主动向社区人民调解组织申请调解。在人民调解组织的主持下，求得纠纷的化解。诉讼，由于其对抗行强，程序复杂，成本高，通常被认为作为纠纷的最终的解决渠道，是一种最后的防线，不宜作为首选程序。物业服务企业长在社区，以人民调解这种非对抗性程序解决物业纠纷，求得当事人之间的和解和沟通，利于和谐求物业服务秩序的建设。
物业服务企业作为非真正当事人的物业纠纷，在纠纷发生后也可以向社区人民调解申请调解。在非真正当事人的物业纠纷中，真正的当事人并不是物业服务企业，业主通过不交费，不配合物业服务工作的方式表达的是对其他主体的不满。对于物业服务企业与业主之间的这种纠纷，在给付物业服务费用的诉讼中，不能处理业主与其他主体的矛盾，通过诉讼渠道，不能真正解决实质性问题，还可能使彼此隔阂加深，从而不利于和谐的物业服务秩序。
业主之间、业主与开发商以及水电热等其他居住服务供给企业的矛盾，在尚未转化为与物业服务企业的矛盾前，物业服务企业作为有关单位参与调解。物业服务企业的专门性知识和经验，有助于推动纠纷解决的进程，最终也是有利于建设和谐的物业服务秩序。
社区物业纠纷，大小不一，繁简皆具，人民调解程序，适用性强，灵活性高，成本低，有利于纠纷的及时解决，避免诉累之患。
北京市朝阳区香河园街道办事处，依托人民调解制度，在街道设立了物业纠纷调解委员会，并在社区下设了物业纠纷调解小组，物业服务企业被邀请作为成员，加入物业纠纷调解委员会和调解小组。这样为物业服务企业参与人民调解机制提供了新的平台。作者凌效海 xk@bjccc.com
北京市朝阳区香河园案例的启示
北京市朝阳区香河园街道办事处成立于1987年，街道辖区内的210栋住宅楼中，有128栋由16家物业服务公司管理，占全地区住宅楼总数的61% ，辖区内有9个社区居委会，均设立了人民调解委员会。
2005年街道和社区两级调委会调处的民间纠纷中，物业纠纷已占到纠纷总数的43%，跃居到各类纠纷之首。该地区一个较大的物业管理公司2004年因物业纠纷到法院起诉立案273件，一年后还有50余件法院尚未判决。
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