商品房住宅小区共用资源产权配置的法律统一性——建筑物区分所有制度的法律精神/凌效海(5)
共用部分构成法定化
区分所有建筑物的共用部分是业主共有权利的客体;传统民事法律对共有权的客体构成范围并不做强制性规范,区分所有制度却设立法定共用部分,以保护业主安居利益为宗旨,将必要的共用资源纳入法定共用部分的构成范围,使其成为业主的共有财产。
依区分所有制度之原理,区分所有住宅小区内的一切共用资源,都属于法定共用部分的构成范围,这是一个概括性的原则。对于易生纠葛的设施如车位、车库、绿地等,立法技术上,通例是以特别列举方法明示为法定共用部分,甚至不厌其详。我国香港《建筑物管理条例》在附表1中,对区分所有建筑物共用部分的构成范围做出了非常详尽的列举 。我国《澳门民法典》明确将楼宇和楼宇坐落的土地规定为一个房地产,强调了楼宇和土地的整体性 。在法典第一千三百二十四条(分层建筑物之共同部分)中对共用部分的构成,也做了比叫详细的列举 。我国台湾《公寓大厦管理条例》规定,公寓大厦专用部分以外之其他部分,以及不属专有而供共同使用的附属建筑物,都属于法定共用部分。对于易生争议的法定空地,法定防空避难设备及法定停车空间等,则明文列入法定共用部分构成范围。
区分所有制度,从物权法角度设立法定共用部分,以强行法明确业主对共用资源的权利范围,就为业主家园扎起了法律的篱笆;进而保障了业主对小区的自主支配地位。
开发商不作为义务的特别规定
区分所有制度对社区共用资源的权利安排具有普遍性的对世效力,包括开发商及其关联企业在内的任何人都应予以遵守。
但是我国台湾《公寓大厦管理条例》仍然专门对开发商规定了如下不作为义务,如有违背须承担行政处罚 :公寓大厦之起造人或建筑业者,其一,不得将共用部分,包含法定空地,法定防空避难设备及法定停车空间让售于特定人(注:只能为业主共有)。 其二,不得将共用部分为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权 其三,不得为其他损害区分所有权人权益之行为。
这样一种特殊主体负担特殊义务的立法技术,利于从源头上预防开发商依特殊地位侵害业主权益。
五 结语
业主与开发商以及其他主体在小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源上的冲突,仍然在不断的发生着,我国《物权法》的建筑物区分所有制度也需要进一步的细化和完善。在住宅小区共用资源的产权配置问题上,要维护专用部分与共用部分的法律统一性,避免设立与业主安居利益对抗、排斥的权利;面对复杂的社区共用资源产权纠纷,要把保障社区生活和谐秩序放在优先地位;这是建筑物区分所有制度的基本价值取向,这是建筑物区分所有制度的基本精神,也是不同法域的立法通例。
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