详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释/陈宁(10)
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
【解读】《物权法》第6章规定了业主的权利义务，未涉及物业使用人的权利义务。所谓物业使用人，即业主以外的实际使用物业的人，包括物业的承租人、业主的父母子女等与业主共同居住者、接受业主委托管理其物业的亲戚朋友或专门机构等代管房屋的人、物业借用人等。《物业管理条例》对物业使用人的权利义务作了初步规定。
专属于业主的权利主要包括：a.投票权；b.撤销权；c.针对侵害共有权行为提起诉讼的权利；d.分配共有收益的权利；e.业主知情权；f.按照配置比例主张购买或者租赁车位、车库的权利；g.对住改商的异议权；h.对管理规约、业主大会议事规则的制定、修改建议权等。
专属于业主的义务主要是交纳专项维修资金。
非业主的物业使用人享有的权利主要包括：a.合理利用共有部分的权利；b.接受物业服务企业提供服务的权利；c.合理利用共有部分的权利受到侵害时，提起相应诉讼的权利；d.居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。
非业主的物业使用人承担的义务主要包括：a.遵守管理规约的义务；b.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的义务；c.执行业主大会、业主委员会依法作出的决定的义务；d.根据《物业管理条例》第42条规定缴纳物业费的义务等。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
【解读】开发商、包销人与购房者之间的关系分为两个时期：在包销期，包销人须以开发商的名义对外销售，开发商与包销人属于委托代理关系，此时，包销人与购房者并无直接的法律关系；包销期满后，包销的商品房尚未全部售出，则按包销合同的约定，由报销人购入剩余的包销房，包销人与开发商之间构成买卖关系，同时也可能与购房者之间发生商品房买卖法律关系，此时包销人的地位属于建设单位，享有建设单位的权利并承担建设单位应尽的义务。
（2）在包销人成为建设单位后，其应尽的义务包括：
a.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，包销人应选聘物业服务企业，并签订书面的物业服务合同；
b.包销人应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；
总共11页
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] 10
[11] 上一页 下一页