详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释/陈宁(5)
所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1：1，基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言，在有剩余车位、车库的情况下，最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人，最好不要出卖给业主以外的第三人，否则，该处分行为极有可能被确认为无效，善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
【解读】《物权法》第74条第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这种车位系建筑区域规划之外的、已履行相关批准手续后合乎规定条件前提下而增设形成，主要可分为三种：
（1）建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位，如果建设单位能够举证证明增设车位的成本未计入房屋的销售价格中，而且增设车位的相关手续齐全，开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式约定车位归属问题；反之，应认定为业主共有。
（2）建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，此时车位归属的认定同前一种情形。
（3）建设单位销售完毕，在业主入住后由物业服务企业出面增设的车位，应认定为业主共有。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
【解读】《物权法》第76条规定了七项业主共同决定的重大事项，其中第七项为兜底条款即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，本条明确了“其他重大事项”的涵盖范围，具体包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定的应由业主共同决定的事项。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
【解读】《物权法》第76条第2款对业主大会表决规则的规定中，提及了“专有部分面积”和“建筑物总面积”的计算标准。“专有部分面积”以登记为准（尚未登记的，以实测面积为准；尚未实测的，以合同约定为准）；“建筑物总面积”按“专有部分面积”的总和计算。以上计算标准仅适用于确定业主大会表决时表决权的表决能力，在涉及建筑物区分所有权的其他纠纷或者商品房买卖合同纠纷时，本条无适用之余地。
总共11页
[1] [2] [3] [4] 5
[6] [7] [8] [9] [10] [11] 上一页 下一页