详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释/陈宁(6)
此外，业主可以在管理规约或业主大会议事规则中约定不低于《物权法》第76条第2款规定的标准。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
【解读】《物权法》第76条第2款对业主大会表决规则的规定中，提及了“业主人数”和“总人数”的计算标准。“业主人数”以专有部分的数量为准，一个专有部分算一人，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；“总人数”按“业主人数”的总和计算。
在数人共有一专有部分的情况下，夫妻一方未经另一方同一而参加业主大会行使表决权时，应认定为该表决行为是夫妻共同的意思表示，表决合法有效；按份共有人之一参加业主大会时提供了相关的产权证书或者其他能够证明其具有业主身份的文件，并依此行使表决权的，则原则上应认定表决合法有效。
同样，业主可以在管理规约或业主大会议事规则中约定不低于《物权法》第76条第2款规定的标准。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
【解读】《物权法》第77条规定，“住改商”需符合两个要件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。对于第一个要件，需注意“法规”包括行政法规和地方性法规，并非仅指行政法规。对于第二个要件，有利害关系的业主不存在“少数服从多数”的问题，即只要有一个有利害关系的业主不同意，“住改商”的条件就不具备，本条第二款“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定亦即此意。
“有利害关系的业主同意”，须以明示的方式表示其同意“住改商”，业主采取回避态度未明确表示同意或不同意，即为不同意，不能以业主不明确表态为由推定其同意“住改商”。
对于公寓项目，分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓又分为居住型、混合型、酒店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。在城市规划管理中，经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，混合型公寓的用地类别归属为综合用地，酒店型公寓为商业用地。因此，居住型公寓应纳入《物权法》第77条及本条的适用范围。
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