公房产权确认案件的审理要点/张生贵(2)
2010年3月19日经法院审理，原告出示了与母亲对话的录音资料，证明共居及出资的事实，母亲不予认可。王某出示了拆迁补偿安置协议、购房发票、产权证等证据，以证明自己系产权人。经法院审理后，认为，原告随户口在原已拆迁房，但未实际居住，并非实际居住人，不具备被拆迁人资格，提出的证据不足以证明其主张。
律师代理词摘录：
案由：所有权纠纷 案号：2010西民初字第934号 委托人：被告
代理人：张生贵 北京市天依律师事务所律师 庭审时间：2010年3月19日
庭审地点：西城区人民法院民事审判法庭：
通过刚才的法庭调查，原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，应予驳回。
原告起诉的理由是，拆迁房内有自己的户口，回购回迁房时有过出资。原告的两项理由能否成为确认房屋产权的依据，答案是否定的。
要正确定案，须查明案件中先后涉及到的四处房屋，第一处是“西城区XX号”，也就是争议房，此房来源于拆迁补偿安置后的回迁房，是原告要求确认为共有产权的房屋；第二处是位于“XXX”，这处房屋是被告单位分配给被告的公有住宅，被告在此居住了五十多年，于1998年10月份由产权单位联合拆迁改造，拆迁前被告是此房的唯一承租人；第三处房是位于“朝阳区房屋”，此房是被告的丈夫的单位根据级别待遇分配的住宅，一直由原告居住至今，第四处房是“XXXX的房屋”，这是原住宅拆迁后，被告的过渡房。
一、原告的空挂户口不能享有诉争房屋的共同产权：
原告要求确认原告的产权份额，应否得到法律支持，要看原告关于户口事由是否具备确权的法定条件。
首先、原告在争议房内没有户口，其户口仅在已拆迁的房内，但在拆迁前十三年就外迁另居，不属于法定应予补偿安置的人口。原已拆迁的房屋是央产房，属于公有房屋，是被告的单位通过实物形式分配的住房待遇，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条规定，拆迁公有住房的，应当按照房改政策出售给房屋承租人；参照《北京市加快城市危旧房改造实施办法》第七条规定，安置危改区居民的基本原则是按照原住房建筑面积安置，用于安置的房屋原则上只售不租。第十条规定对在危改区内有本市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在本危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿；有下列情形之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房：本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母自有或承租的住房的；第十一条规定了购买安置房的具体标准和条件。同时参照《民法通则若干问题的意见》第119条；《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定，根据北京市人民政府给崇文区人民法院关于《北京公房承租人变更规定及合同填写说明》的答复意见，北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第5项规定：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并重新签订租赁合同。《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》以及《北京市房屋土地管理局关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通 知》，上述规范性文件明确了：1、“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件，即“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。2、“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后，不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移，应符合户籍管理的有关规定。3、如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据有关规定，应由有关当事人提出书面申请，出租方同意后方可变更。北京市人民政府关于公房承租人的特别规定，原公房承租人去世后，其同住的家属要求继续租赁的，应当取得公房管理部门或产权人的许可，公房被拆迁安置人是经产权管理单位登记在册持有公房租赁证并交纳租金的承租人。公房租赁合同是合同之一种，受合同相对性原则的约束，规范的是公房出租人（产权人或管理人）和承租人之间的关系，而与其他人无关。至于承租人家庭成员之间关于公房使用的问题，属于承租人家庭内部问题，和公房租赁合同关系是两种不同的法律关系，不可混为一谈。
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