公函能否确认承租回购协议的法律效力/张生贵(5)
五、法律视点：
本案即有事实争议，又有法律争议，考虑到案件焦点集中在“拆迁补偿款取得资格”、“承租的公有住房拆迁后拆迁补偿款的归属”以及“拆迁补偿款的法律用途”三个方面，综合如下。
1、法律规定公有住宅拆迁补偿款具有特殊的性质，带有政策性和居住保障性色彩。杨军是被拆迁人，拆迁款用于居住安置，原告有住房，并非被拆迁人，无权主张拆迁款。
从取得资格条件上看，拆迁条例对“拆迁人”与“被拆迁人”规定的很明确，《条例》第四条规定，“被拆迁人”是房屋所有人；《条例》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。《北京市城市房屋拆迁管理办法》第四条规定，本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。第二十八条规定，拆迁市和区、县政府所有并指定有关单位管理的公有住房的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿；《办法》第二十七条规定，拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿。《办法》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。第三十二条规定，被拆迁已购公有住房的所有人或者租赁房屋的承租人在规定搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人给予提前搬家奖励费。
本案被告人属于已拆公有住房的承租人，具备《办法》及北京市京国土房管字第【2001】1281号房改政策规定的回购公有住房的资格条件，通过回购公有住房后成为被拆迁人，据此获得拆迁补偿款，符合法律规定。根据《条例》第二十条规定，拆迁补偿款用于保障被拆迁人基本居住条件，被告用此款购买居住房，如果支持原告的主张，势必造成被告无房居住的困境，即违背法律规定，又成为不稳定因素，原告的主张缺乏法律及事实依据，应予驳回。
北京市人民政府规定，能够获得拆迁补偿款的资格条件限于“在拆迁范围内有本市常住户口”“在拆迁公告发布之日前实际居住两年以上”“拆迁公告日前三年独立分户”“在本市拆迁范围外没有正式住房”四个条件同时具备，缺一不可。《北京市拆迁管理办法实施意见》第十八条规定，被拆迁人有下列情形之一的，为拆迁范围内另有正式住房，不被列为应安置人口，本人或配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房的；本案中的各原告均在拆迁范围外另有正式住房，且居住条件优越。参照《北京市人民政府关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（2000年5月22日），拆迁补偿款=拆迁补偿价格×原建筑面积+经济适用房均价×拆迁补贴面积，其中拆迁补贴面积按下列公式计算：拆迁补贴面积=原建筑面积×拆迁补偿系数。拆迁补偿系数一般为0.7，按市政府相关文件规定，各区可以决定增加拆迁补偿系数，根据前款规定计算的被拆迁房屋使用人的拆迁补偿面积仍不足十五平米，并且符合下列条件的，可以按照十五平米计算拆迁补贴面积，一是在拆迁范围外别无正式住房的；二是在拆迁范围内有本市常住户口并且长期居住的人口在2人以上的；三是不属于拆迁公告发布之日前三年以内通过办理房屋租赁分户、析产、交换、赠与等手续新增的户；《北京市加快城市危旧房改造实施办法》（2000年3月23日）第十条规定，有下列情形之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房：一是本人或者其配偶在危改区外国有土地上自有或承租住房的；二是本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的；三是本人或者其配偶在本市近郊区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）集体土地上自有正式住房的；据此可见，第一原告的条件不符合取得拆迁补偿款的资格，第二、三原告仅有户口，且没有实际居住、没有独立分户，在本市石景山区另有正式住房，第二、三原告虽然户口在诉争已拆迁房屋，但该原告既未与承租人长期生活在一起，也从未在该房屋居住过，更未交纳过与房屋承租有关的任何费用（国务院针对拆迁条例的解释中提到，原条例将户口作为安置面积的标准，实践中被一些人所利用，以谋取不正当利益，因此2001年新条例取消户口条件）。被告一即是登记的承租人，依法有权回购原承租的公有住房，以被拆迁人身份取得拆迁补偿款，用于购买安置房，第二、三被告是多年共同居住家庭成员，是适格的被安置人，各自取得相应的补偿款，此举没有侵害原告的利益。
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