二手房买卖合同中买方违约纠纷法律分析之-政策变化导致房价波动/蔡英杰(4)
二、房屋买卖阴阳合同如何认定？
在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。
那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。
目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。
三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？
如果阳合同被认定为部分无效而阴合同认定为有效的话，并且阳合同中的违约金条款与阴合同中的违约金条款如果存在数额或者比例上的不一致或矛盾，那么到底前者有效还是后者有效呢？笔者认为，违约金条款应以阴合同的中约定为准，因为这才是双方真实的意思表示。
另外，如果阴合同中没有定金条款，那么阳合同中的定金条款是否依然有效？笔者认为，由于双方对合同的签订均存在过错，因此定金条款应当认定为无效。买方即便违约，也有权要求返回。当然，目前还没有明确的政策和案例来支持。
四、买方如果拒绝履行合同，应当承担什么的违约责任？
如果乙方明确表示拒绝履行合同，那么甲方可以要求按照合同约定支付违约金或要求没收定金。当然，由于在本案中，笔者认为定金条款是无效的，因此不存在没收定金的问题，甲方应当向乙方返还定金，而只能要求乙方支付违约金。根据《合同法》第116条规定：当事人约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。因此，即便法院认定定金条款有效，那么甲方也只能选择违约金和定金中的一项。
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