返款退房案件的特点及执行方法/刘福发

返款退房案件的特点及执行方法/刘福发
返款退房案件的特点及执行方法

刘福发

　　茹某与刘某原系夫妻关系，1998年4月14日双方在民政部门登记离婚，有关财产处理问题，双方达成协议：财产自行分清，房子由女方负责处理，卖出后女方留45000元，其余部分归男方。1998年5月21日，刘将该房以人民币60000元的价格卖给了王某，双方签有买卖协议，房款已交清，该房无房照，无法办理过户手续，买房时茹某外出。同年6月茹某回来后发现房被卖，遂诉至法院要求返还房屋。某法院判决：刘某与王某的房屋买卖无效，刘某将60000元房款返给王某，房屋由茹某处理。判决生效生，茹某于2000年3月8日申请执行要求王某倒房，王某于2000年3月13日申请执行要求刘某返还房款人民币60000元，现刘某下落不明。类似这样的案件，我院近期受理了多起，随着改革开放和建立社会主义市场经济体制的逐步深入，私有房屋交易迅猛发展，许多新情况、新问题不断出现，特别是近年来因房屋出卖人不具备或不完全具备主体资格而导致返款退房的执行案件大量增加。因对这类案件应如何执行缺乏法律规范，执行方法不一，往往造成当事人上访。
　　这类案件的共同特点是：1、判决原房屋出卖人返款，买受人倒房。如上述中判决刘某返款60000元，王某倒房；2、出卖人或因下落不明或因无执行能力而造成返款不能。如原宏发农机商店职工黄某、李某等28人于1999年12月22日，擅自将该商店100平方米房屋以60万元的价格出卖给第三人张某，2000年12月13日，法院判决黄某、李某等28人返款60万元，第三人张某倒房，执行中查明，这28人均是下岗职工，且单位已多年未开支，绝大多数人生活困难，卖房款分到手后或用于投资或用于家庭生活而消费掉，造成24人返款不能；3、出卖人与申请返还房屋的申请人之间有某种利害关系。如上例中刘某和茹某之间原来是夫妻关系。再如李某的女儿王某未经李某同意，即将李某的房屋卖给周某，李某和王某之间系母女关系；4、购买人出于善意；5、买卖标的房屋无房照。
　　返款倒房的案件执行难度大，执行实务中对于应该先执行返款还是先执行倒房意见不一。有的认为应该先执行返款、后执行倒房，这样执行符合民法理论上的公平原则，且有利于保护善意购买人的利益。有的认为应该先执行倒房，返款与倒房是两种并列的法律关系。执行返款的申请执行人是原房屋的买受人，被执行人是原房屋出卖人。执行倒房的申请执行人是原房屋的所有人或共有人，被执行人是原房屋的买受人，原房屋出卖人返款不能不影响原房屋的所有人或共有人申请倒房。

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