国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？/蔡英杰

国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？/蔡英杰
国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰

　　关键词：情势变更不可抗力国十条政策贷款二手房违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

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