评论我国的预告登记制度/奚正辉(3)
预告登记之效力，因预告登记请求权之消灭而消灭，举凡预告登记之请求权已履行、免除、罹于时效、法律行为无效或撤销等，预告登记随而失其效力。又因征收、法院判决或强制执行而为新登记，预告登记即乏排除之效力，亦形同消灭。
（二）我国的预告登记制度来源于预售制度
我国的预告登记来源于预售制度，预售制度最早出现在外销房中，是借鉴香港的房屋销售制度。房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售制度主要作用是帮助开发商提前回笼资金，减少资金压力，促进房地产市场的发展与繁荣。
最早出现预售规定是在上海，当时国务院吹响了住房制度改革的号角，上海于1987年11月29日颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》（已废止），第28条规定：“房屋预售的，必须经市房产局批准”。1993年9月，上海市房产管理局颁布了《关于外销商品房办理预售（注册）登记和预售合同登记的通知》（已废止），第2条规定：“外销商品房预售双方当事人签订的预售合同经公证生效后，买受人应在二十天内向市房地产交易管理所办理预售登记”。
1994年，中央出台了《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》，其中规定了房屋预售制度及预售合同登记备案制度。
《上海市房地产登记条例》（2002年10月通过，2004年4月修正，已废止）首次明确了预告登记制度，其中第49条第一款：“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让；（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；（四）法律、法规规定的其他情形。”第二款：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”第三款：“经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。”第四款：“本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。”该条例的立法是超前的，所规定的预告制度也是合理的，具有可操作性。由于《物权法》的出台，2008年12月，上海市人大常委重新修正了《上海市房地产登记条例》，并重新颁布。
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