评论我国的预告登记制度/奚正辉(4)
大多数学者认为我国之前的商品房预售登记制度就是预告登记制度， 但是有些学者不认同这种观点，理由：第一、预售登记是备案登记，是国家管理不动产交易的方式，不产生预告登记发生保全权利的效果。第二、预售登记为强制登记，预告登记不是不动产交易之必经程序。第三、预售登记是预售人负担的公法义务，法律没有规定买方对出售方的登记请求权，预告登记本身为保全买方请求权而设，买方也不负担必须为预告登记的义务。 但是随着我国《物权法》的制定，建设部于2008年2月发布了《房屋登记办法》，及各地陆续制定了房地产登记办法，已经将预售登记制度归纳到了预告登记制度中，争论也就此划上句号。
二、预告登记的性质与效力
（一）预告登记的性质
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样所登记的请求权就得到了保护。 预告登记是基于协议，根据协议的约定履行，办理物权登记，买受方就可以取得物权，在没有办理物权登记前，买受方取得的是债权请求权。根据我国《合同法》的规定，若出售方违约，买受方可以选择继续履行合同，要求出售方办理物权登记，也可以选择解除合同，要求出售方赔偿违约金或损失。但是若出售方将该房屋另外出售给了第三人，并且办理了物权登记，那么原买受方只能选择解除合同并追究出售方的违约赔偿，而不能要求出售方继续履行合同并办理物权登记。《物权法》出台后，买受方可以凭买卖合同办理预告登记，在物权登记前，将这种物权变动的债权请求权先登记在房地产登记簿上，防止出售方将该房屋出售给第三人，同时也警示第三人不要购买该不动产。若第三人购买该房屋并签署来了合同，那么该第三人是不能办理物权登记的，只能依照合同追究出售方的违约责任，从而也保证了原买受方取得物权的权利。
预告登记是约束出售方、保护买受方的制度。为什么要约束出售方去保护买受方呢？主要还是为了权利义务的平衡。尤其在商品房预售过程中体现地非常明显，开发商销售的房屋还没有建成就开始销售。销售时，开发商通常还有在建工程抵押贷款（也就是销售的房屋还抵押给了银行），相当于是将在建工程分割转让，而且分割转让的在建工程还不完全是开发商的，有银行的贷款在里面。这时买受方与开发商签署《商品房预售合同》，支付了全部房款（通常做法），但是不能办理物权登记，因为房屋还没有竣工，有些项目销售签约到买受方取得房屋的物权要二到三年时间。那么如何来保护买受方的权利呢，就制定了预告登记制度，先办理预告登记，确保买受方在房屋竣工时能够取得物权。买受方在购买期房时往往要申请银行贷款，银行放款通常是要取得抵押登记证明，但是房屋还没有竣工，不可能办理抵押登记，为了让银行放款，就制定了抵押预告登记，银行取得抵押预告登记证明就将买受方的贷款直接支付给开发商，买受方就从银行放款当日就开始支付利息。预告登记制度的创设是为了保护买受方，其实反而是为了开发商的利益，允许开发商在房屋没有竣工前就已经把房屋的销售款全部收齐。就好比是工厂销售产品，产品还没有生产出来，就已经把货款全部收齐了，这恐怕是工厂连做梦都不敢想象的好事。
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