评论我国的预告登记制度/奚正辉(6)
三、我国现行的预告登记制度介绍与分析
由于我国的预告登记制度在《物权法》立法时借鉴了众多专家学者的意见，其中王利明教授、梁慧星教授的物权法草案建议稿对现行的《物权法》影响深远。而且预告登记制度是首次纳入我国的基本法律，没有现存的模板可以参考，所以条文的规定主要是借鉴外国的预告登记的条文。由于外国的预告登记制度也各不相同，而且每个国家的不动产制度差别很大，中国在对预告登记制度立法时，也只是进行简单的立法。由于上海地方之前有过预告登记制度，立法时参考了上海的立法建议。既然在中国创设了一种新的登记制度――预告登记，我们必须去研究，用实践来检验，并要不断地完善与修正。目前研究预告登记制度主要的难点是：预售登记与预告登记的融合，新型的预告登记类型，预告登记的操作流程，预告登记的效力，预告登记的失效等问题，最后制定相关预告登记的配套规定及解释。
（一）预告登记的规定及类型
《物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”物权法就三句话，第一句是预告登记的条件或类型，买卖合同为了取得房屋所有权可以办理预告登记，其他不动产物权的协议可以办理预告登记，应该理解为除所有权之外的不动产物权都可以办理预告登记，但目前只有抵押权可以办理登记；第二句是预告登记的法律效力；第三句是预告登记的失效。
《房屋登记办法》第四节就预告登记做了详细的规定，将预告登记分为四种：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。
《北京市城市房地产转让管理办法》（2008年12月6日修改）与《房屋登记工作规范（试行）》（2008年12月26日颁布）规定了详细的预告登记制度，并将预售合同登记备案作为预告登记的前提，将预告登记业务细分为十二项。《广州市城镇房地产登记办法》（2007年10月1日实施）与《广州市城镇房地产登记技术规范》（2009年5月1日实施）对预告登记做了详细规定。
《上海市房地产登记条例》（2008年12月25日上海市人大常委通过）第五章单独就预告登记做了详细规定，将预告登记分为四大类：1、预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让；2、以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；3、以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；4、设立、转让房地产权利的其他情形。《上海市房地产登记技术规定（试行）》（2009年6月21日由上海市住房保障和房屋管理局与上海市规划和国土资源管理局公布）第5章单独就预告登记做了详细规定，将预告登记详细分为类：1、预购商品房预告登记；2、预购商品房转让的预告登记；3、预购商品房变更的预告登记；4、以预购商品房设立抵押的预告登记；5、预购商品房抵押权转让的预告登记；6、预购商品房抵押权变更的预告登记；7、房屋建设工程抵押的预告登记；8、房屋建设工程抵押权转让的预告登记；9、房屋建设工程抵押权变更的预告登记；10、房地产转让等的预告登记；11、注销预购商品房预告登记；12、注销预购商品房抵押权的预告登记；13、注销房屋建设工程抵押权的预告登记；14、注销房地产转让等的预告登记；15、依生效法律文书注销预告登记。其中也规定了核准预告登记及其注销预告登记的条件与预告登记的审核时限。上海市的不动产登记是由各区县的房地产交易中心负责办理的，《上海市房地产登记技术规定（试行）》是交易中心登记人员办理登记的依据。上海市商品房预售，预售合同都是从房地产交易中心网上下载打印，若合同签署，网上会显示已签， 而且这是公示的，所有人都可以上网看到。预售合同签署后，到房地产交易中心办理预告登记，若有银行贷款，可以同时办理以预购商品房设立抵押的预告登记。
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