评论我国的预告登记制度/奚正辉(7)
（二）预告登记的操作流程
以上海的商品房预售为例，因预购商品房申请预告登记的，申请人可以是商品房预售合同双方当事人。申请人应当向登记机构提交下列文件：1、《上海市房地产登记申请书》（原件）；2、身份证明（复印件）；3、《上海市商品房预售合同》（原件）。预购人可以单方申请预告登记，除提交上条规定的文件外，还应当提交预告登记的约定文件。若以银行贷款购买期房，则还要办理以预购商品房设立抵押的预告登记。以预购商品房设立抵押申请预告登记的，申请人应当是预购商品房抵押合同双方当事人。申请人应当向登记机构提交下列文件：1、《上海市房地产登记申请书》（原件）；2、身份证明（复印件）；3、预购商品房预告登记证明（复印件）；4、抵押担保的主债权合同（原件）；5、设立抵押权的合同（原件）。预告登记交易中心核准后，向买受方颁发预告登记证明，向银行（抵押权人）发抵押预告登记证明，银行取得抵押预告登记证明后，就直接放款给开发商。开发商取得大产证后，买卖双方需到交易中心办理预购商品房转移登记，交易中心核准后，买受方才能取得自己的房地产权证（小产证）。房地产转移登记审核完毕后，登记机构应当在房地产登记簿上将预购商品房抵押权预告登记改为房地产抵押权登记。抵押权人可以申请换领房地产抵押权登记证明。换领的房地产抵押权登记证明中应当注记原抵押权预告登记的登记日、登记证明编号。
以上海的二手房买卖为例，这是新的预告登记类型，可以向房地产交易中心申请办理房地产转让等的预告登记。因房地产转让等行为申请预告登记的，申请人可以是房地产转让等合同双方当事人。申请人应当向登记机构提交下列文件：1、《上海市房地产登记申请书》（原件）；2、身份证明（复印件）；3、房地产转让等的合同（原件）。当事人可以单方申请预告登记，除提交上条规定的文件外，还应当提交预告登记的约定文件。为了配合二手房的预告登记制度，上海市也修改了上海市房地产买卖合同的示范文本，在第六条增加了第四款：“甲、已双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或者其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。”二手房买卖的预告登记，有二种情况是不予预告登记的：1、有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的；2、房地产登记簿上有抵押权记载的。
四、预告登记存在的问题及建议
（一）单方可否申请预告登记
单方是指预告登记所期待得到物权的一方，通常是指买受方，出售方不可能办理预告登记，来限制自己的权利。我国《物权法》没有规定预告登记应该是由双方申请登记还是由单方就可以申请登记。根据《房屋登记办法》的规定，若是商品房预售，期房预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。也就是预购人在购买一手期房的时候，是可以单方办理预告登记的。若不是预售，是现房买卖，那么必须提交“当事人关于预告登记的约定”，若没有约定就不能办理预告登记。若双方同意补个预告登记的约定，应该是可以办理登记，单方是否能办理预告登记的，就没有明确，根据条文的推理应该是不允许单方预告登记，因为没有单独规定。
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