论情势变更适用的条件/奚正辉

论情势变更适用的条件/奚正辉
论情势变更适用的条件――政策变化导致买方付款不能无需承担违约责任

奚正辉

　　2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）第（三）条：“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”。
2010年5月26日，建设部、人民银行、银监会发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》：“有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。”对二套房做了严格的规定，所谓既认房又认贷。
　　现阶段因为银行收紧购房贷款，买方不能取得银行的贷款，导致其不能支付房款产生的纠纷很多。有些是签署了定金或居间协议，只是支付了定金；有些是签署了正式的房屋买卖合同，已经支付了首付款。因为政策变化，导致买方付款不能，不能继续履行合同，买方已经支付的定金是否要被没收，或者买方要不要承担合同约定的违约责任呢？笔者最近遇到很多这类的纠纷，案例一，陆某于2010年4月5日预订了上海浦东新区丁香路《仁恒河滨城北岸》的一套公寓房，总价495万元，已经支付定金10万元，但是由于陆某购买的该房屋是其第三套房屋，陆某不能办理贷款，更无法贷款70％。案例二，胡某于2010年4月15日预订了上海闵行区茜昆路《御涛园》的一套别墅，总价1388万，已经支付定金50万元，但是由于胡某购买的该房屋是其第六套房屋，胡某不能办理贷款，更不能贷款60％。陆某与胡某都不约而同地向出售方提出退房，要求解除定金协议，退还已经支付的定金。他们的要求从法律上是否合法，是否可以拿回已经支付的定金呢？笔者认为值得探讨。

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