房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用/武志国

房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用/武志国
房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用

武志国

　　本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款，只要存在违约事实，那么违约金的计算标准是很明确，很容易计算的。

　　一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕７号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

　　自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后，其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。

　　实践中，各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主　管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能，也就使违约金的计算变得简单容易操作。

　　二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法

　　2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）规定如下：

　　第五条甲方逾期交付商品房的处理
　　除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在 90 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

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