浅谈预告登记/刘亮(2)
预告登记制度应具有如下项的效力：（1）保全顺位的效力。即预告登记后，被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时。例如某甲将自己的房屋买给某乙，但办理房屋产权过户登记的条件还不具备，某乙对某甲的房屋的产权移转请求权进行预告登记，待日后办理房屋产权过户登记的条件成熟而成为本登记时，本登记的效力朔及到预告登记时。（2）保全权利的效力。预告登记后，不动产物权人的处分行为，在妨害预告登记请求权的范围内无效。（3）破产保护的效力。预告登记后，有保护破产的效力，在相对人陷入破产时，排斥他人而保障请求权发生预期的法律后果。这一效力同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求剔除预告登记。
预告登记的效力具有独立性、从属性和临时性。预告登记效力的独立性是指，预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。预告登记的从属性是指，应以不动产变动请求权的有效为前提。进行预告登记的不动产变动请求权可能基于合同产生，也可能基于法院指令产生，若该请求权本身的效力存在瑕疵，原因行为无效的情况下，该预告登记亦无效。预告登记的临时性是指，预告登记具有时间性，在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。否则，该权利自动消失，利害关系人亦可主张涂销该预告登记。我国的《物权法》草案第二十一条第二款即规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。”
三、预告登记的适用范围
何种请求权可进行不动产预告登记应是创设不动产预告登记制度应关注的重点。根据德国民法典和我国台湾地区土地法规定，预告登记的适用范围一般包括移转或消灭不动产物权的请求权和不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。
我国《物权法》草案第二十一条第一款规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。可见草案界定的预告登记范围是“买卖期房或转让其它不动产物权”，并没有明确具体的范围。根据我国的现实情况，我们认为我国不动产预告登记的范围应包括以下方面：
第一，设定不动产物权变动时，不动产本身尚未完成。包括商品房预购及将预购商品房转让中的预告登记、以预购商品房或在建工程设定抵押时进行的预告登记、房屋联建中的预告登记等。
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