商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务/zsg(10)
北京市昌平区人民法院
民事判决书（2008） 昌民初字第129号
原告（反诉被告），女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。身份证号码：110106620220122。
（反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，
原告与被告其他买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年原告与被告相识。2003年1月，原告考虑到被告在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，原告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给被告，由于该房产为原告按揭购买所得，因此被告要求以原告的名义交纳银行按揭款项。2003年1月原告将房屋交给被告使用。2007年10月，原告接到银行通知，说原告多次没有按期还款，严重损害了原告的商业信誉，为此，原告同被告协商解决办法，被告非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规、文章，要求原告息事宁人。通过学习原告得知，由于被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，原告与被告之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，被告就应当将房屋腾退给原告。虽然原告与被告对房屋使用未做约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，被告应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故原告提起诉讼，要求：1、判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退给原告；3、请求判令被告支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称并提起反诉：一、原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人，购买二手经济适用住房的禁止性规定。此外，原告与被告同在一个单位工作，原告对被告的身份非常清楚，因此，原告在起诉状中所说的，到起诉前才知道“被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是原告为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行，被告反诉有理。原告恶意还款，促使合同条件提前成就。原告应当履行协助被告办理过户的义务。关于房屋使用费，原告没有理由索要，原告毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在原告。被反诉人与反诉人于2003年1月12日签订了买卖房屋的《协议书》，将昌平区东小口天通苑六区4号楼1单元602室房屋转让给反诉人，反诉人向被反诉人付清了前期房款及各项费用共137425.83元，被反诉人将该房屋交与反诉人，反诉人装修后一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因原告恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，被反诉人应协助反诉人办理房屋过户手续，故反诉人提起反诉，要求：1、法判令反诉人给付被反诉人所交纳的银行贷款195964.67元后，被反诉人履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告对被告提出的反诉辩称：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效返还房屋，被答辩人反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，答辩人谈谈被答辩人反诉的依据——双方协议中第四条的约定。协议书第四条是约定了答辩人负有协助被答辩人过户的义务，但是这个义务是有一个前提的，那就是被答辩人还清贷款后，答辩人才履行义务。可是被答辩人至今也未能还清贷款，则么让答辩人协助过户？在本诉及反诉中，被答辩人有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，被答辩人称答辩人恶意还款，贷款已经付清，答辩人就应当履行过户手续，这里被答辩人竟然免除了给买房人过户，试问有这样的道理吗？答辩人基于朋友的关系将房屋转让给被答辩人，在这过程中，答辩人没有赚取一分钱，是按照原价转让给被答辩人的，而被答辩人却说答辩人见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋的，如果是为了赚钱，当初答辩人就不会将房屋按原价卖给被答辩人了。协议签订后，答辩人多次催促被答辩人还清贷款，好办理过户手续，但被答辩人总是以没钱迟迟拖延。在2007年10月期间，答辩人办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，答辩人到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现被答辩人不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了答辩人名下多次的还款记录，严重损害了答辩人的商业信誉。即使是这样，答辩人也没想解除协议，而是积极的找被答辩人协商解决此事，但被答辩人不仅不向答辩人承认错误，反而致函答辩人，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求答辩人“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让答辩人学习。通过学习，答辩人认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给被答辩人的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，答辩人请求法庭驳回其请求。
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