商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务/zsg(12)
二、驳回原告的诉讼请求。
半诉案件受理费二千六百二十元，由原告负担（已交纳）。反诉案件受理费七十元由反诉被告负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马彩云
人民陪审员 张玉凤
人民陪审员 李秀琴
二 O O八 年 四 月 十 二 日
书 记 员 李雪
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2008）一民终字第8061号
上诉人（原审原告、反诉被告），女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。
被上诉人（原审被告、反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，上诉人因其他买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
在一审中起诉称，2003年1月，考虑到在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给，由于该房产为按揭购买所得，因此要求以的名义交纳银行按揭款项。2003年1月将房屋交给被告使用。2007年10月，接到银行通知，说多次没有按期还款，严重损害了的商业信誉。为此，同协商解决办法，非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规，要求息事宁人。通过学习，得知，由于不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，与之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，就应当将房屋腾退给。虽然与对房屋使用未作约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故提起诉讼，要求：1、判令与签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退返还；3、请求判令支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由承担。在一审中答辩称：一、要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人购买二手经济适用住房的禁止性规定。因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效。另外，与同在一个单位工作，对的身份非常清楚，因此，在起诉状中所说的，到起诉前才知道“不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行。恶意还款，促使合同条件提前成就。应当履行协助办理过户的义务。四、关于房屋使用费，没有理由索要，毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在。在一审中反诉称，已向付清了前期房款及各项费用共137425.83元，房屋已经交付，一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，应协助办理房屋过户手续，要求：1、法判令给付所交纳的银行贷款195964.67元后，履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由承担。针对的反诉，在一审答辩称：：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效、返还房屋，反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，《协议书》第四条是约定了负有协助过户的义务。，但是，这个义务是有一个前提的，那就是还清贷款后，才履行义务。可是至今也未能还清贷款，则么让协助过户？在本诉及反诉中，有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，称恶意还款，贷款已经付清，就应当履行过户手续，试问有这样的道理吗？基于朋友的关系将房屋转让给，在这过程中，没有赚取一分钱，是按照原价转让给的，而却说见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋。如果是为了赚钱，当初就不会将房屋按原价卖给。协议签订后，多次催促还清贷款，好办理过户手续，但总是以没钱迟迟拖延。。在2007年10月期间，办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了名下多次的还款记录，严重损害了的商业信誉。即使是这样，也没想解除协议，而是积极的找协商解决此事，但不仅不向承认错误，反而致函，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让学习。通过学习，认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，请求法庭驳回其反诉请求。一审法院审理查明，2003年1月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天，向交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与。向一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起开始以的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号房屋，属于经济适用住房，于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书。上述事实，有当事人陈述、《协议书》、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明等在案佐证。
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