商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务/zsg(13)
一审法院判决认定，与签订《协议书》的行为，是双方真实意思的表示，且签订《协议书》时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。现以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由支付完毕，故尚欠购房款195964.67元未付清。故对于要求确认房屋买卖《协议书》无效及要求腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于要求判令其给付房款后，履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，证据确实、理由充分，予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内给付房款十九万五千九百六十四元六角七分，在收到上述款项三日内履行协助办理房屋过户手续的义务；二、驳回原告的诉讼请求。不服原审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤消原判，支持的一审诉讼请求。上诉理由是：1、本案诉争房屋为经济适用住房，系非京籍居民，不具备在京购买经济适用住房的资格，与协议价格为经济适用住房的价格，且房屋设有抵押权；2、签订《协议书》时的法律、法规规定，经济适用住房上市转让必须是购买超过5年的房屋，而购买的经济适用住房不足5年；3、未经审批的经济适用住房不得上市交易，购买二手经济适用住房需具有相应资格，严禁私自交易、低价交易、平价交易；4、北京从未放开对非京籍户口人员在京购买房屋；5、未经抵押权人同意，房屋转让无效。同意原审法院判决，同时答辩称：1、2003年对经济适用住房交易还没有“购买满五年”的限制；2、非京籍户口人员不能向北京市政府购买经济适用住房，并不包括二手房；3、抵押问题并不是确认买卖合同无效的理由；4我国法律，行政法规中没有禁止二手经济适用住房买卖的规定。
本院查明事实与一审反员查明事实相同，本院予以确认。
本院以为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。为出售其所有的坐落于昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元6层2号房屋，与签订《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当全面履行。与签订《协议书》的时间是在2003年1月，当时，无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效。因此，有关购买房屋不足5年、是非京籍户口等上诉理由不能证明其主张，本院不予采信。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。因此，未经抵押权人同意转让抵押物，并不导致转让无效。有关转让本案诉争房屋因未经抵押权人同意而无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院判决与继续履行合同、驳回的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七之规定，判决如下：
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