商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务/zsg(5)
２．在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
３．非本集体内部的成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策，允许外集体或城市居民购买，但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此，所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者，村证房万万买不得，买房人不会取得房管部门的房产证，得不到法律保护，随时都会被认定为无效，在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
房改房买卖合同有效吗？
［案情］李某房屋是以成本价在房改中买到的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某，并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁，开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为，自己卖出的房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效，自己应得拆迁补偿款。为此，双方发生纠纷。
［争议］李某与某关于房改房买卖合同的效力，是本案争议的焦点。李某认为已售公房（房改房）上市时，必须争取原产权单位同意，必须办理土地过户手续，否则就是无效的。某认为，房管局既然为他办理了房屋产权变更登记，就说明交易是合法的，合同应是有效。
［律师解析］房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
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