商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务/zsg(7)
房改房买卖须知：
近期，广州市进一步放宽了房改房上市的条件，今后房改房上市售卖无须单位同意，单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁，为房改房交易节省了不少时间，房改房上市的速度进一步加快。据了解，这次最后解禁的房改房，其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的，楼龄较短；另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区，地段优势明显，价格较便宜，管理费用也相对低廉，目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下，许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。
那么，房改房交易有哪些程序？新政策出台之后，在交易过程中还有哪些注意事项呢？本文编者将从这一新政策出发，结合现行房改房交易程序及部分交易案例，阐述二手房改房交易中存在的一些问题，希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。
购买回迁房宜慎重：
先生在荔湾区看中一套回迁房，楼龄10年左右，价格比同等水平的房改房便宜20%左右，但业主还没有拿到房产证，手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意，房价又较低，加上房产中介撺掇他说，可以通过“公证赠与”的形式先买下房子，等原业主拿到房产证后在转到先生名下，于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说，未取得房产证的回迁房不能上市交易，房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先，假如回迁房因种种原因领不到房产证，业主就无法转名登记；其次，公证赠与是无偿的，一般只发生在亲戚朋友之间，在二手房交易中，假如原业主在收钱后反悔，买家可能会房财两空；另外，假如原业主有不良贷款的话，法院需要查封其财产，以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候，应注意查看是否有房产证明，假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话，最好不要轻易购买。
房改房上市交易程序：
新政出台之后，房改房上市交易程序明显简化，凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的，可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理；属房改房赠予的，可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来，房改房上市交易要经过如下程序。首先，买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料，卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次，交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费，卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外，缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后，交易所向买方核发房产证。
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