商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务/zsg(8)
部分不能上市交易的房改房：
房改房上市交易彻底解禁，并不意味着所有的房改房都可以上市交易，其中以下几种房改房就不能上市交易：
1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；
2、在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的；
3、产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
4、违反产权人与原产权单位约定的；
5、国家、省、市规定不能上市的。
购房者在选购房改房的时候一定要多一个心眼，一定要仔细查看该房产权属证明，看出售人是否为唯一的产权人，该产权证明中是否有限制权利的记录，并要尽可能向相关知情人了解有关房屋拆迁、出售人与原产权单位之间是否有约定等情况，以免买下无法办理房产权属转移的房改房。
房改房买卖知识：
某君为处级干部，在出售自己名下的房改房物业（面积为108平方米）时因刻意隐瞒重购（即按职级同时享有两套房改物业），在房管局做缴款核准时被查出，导致未能完成买卖手续。某君只能选择将其中超标的房产以市场价补回差额或退回其中一套房改房。
究竟重购的定义如何？应如何处理房改房重购的问题？据满堂红地产特约法律顾问李律师解释，“重购”是指一个职工家庭违反房改规定先后购有两套或多套公房。据相关规定，对“重购”房改房按以下原则处理：（1）若第一次购买的房改房已达本人职务面积标准下限的，必须退出其中的一套住房。（2）若两次购买的房改房均未达本人职务面积标准下限的，允许补购第二套住房，也可以办理换购，必须按换购、补购政策办理。（3）若第一次购买的房改房未达本人职务面积标准下限，第二次购买的房改房已达本人职务面积标准下限的，允许办理重购改换购的手续。（4）重购房上市，可能被房改办查出并退案，查出后要交6元／m2的退案费。（5）同时房改办将通知产权单位没收此套房屋，或要求业主以市场价补购该房（现时重购房不可办理交易）。（6）假如重购房上市被查出时已缴交土地出让金或分摊面积款，则该款项不予退回。
●盲区一：回购是否涉及已售经济适用房
根据此次《办法》规定，明确了经济适用房的购房人只拥有有限产权，同时对于经济适用房的上市管理进行了严格的界定。对于不满5年的，不得上市交易，确需转让的，可向所在区县住房保障管理部门申请回购，同时，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。而在之前的“征求意见稿”中，回购经济适用房的范围没有明确的时间设定，而且对于回购的价格规定是按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合成新确定。因此，“链家地产”市场研发中心认为，此次《办法》对经济适用房的上市交易管理进行了一个相对明确的划分界定，无论是满5年还是未满5年，政府都有优先回购和回购的权利。但是，对于回购政策是否涉及到已经出售的经济适用房在此次出台的《办法》中没有明确。这是影响二手经济适用房交易的关键性问题。目前能在市场上流通的二手经济适用房都是在回购政策出台之前已经出售并且拿到房产证的。张永魁律师认为，按照法律不涉及以往的原则。此次的回购规定应该不涉及以前购买的经济适用房。因为如果当时有回购的规定，可能有一部分人会放弃购买经济适用房转而购买商品房。而当时的商品房价格与今天的价格已是天壤之别。此次提出的回购政策如果涉及以往，对这一部分人来说则显失公平。北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。更为重要的是，节前国务院出台的24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条中明确规定，相关的回购规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。而以往签订的经济适用房购房合同中根本没有回购的相关条款。如果回购也不符合合同的规定。经济适用房的购房人对于回购的担心，也是对政府违约的担心，导致了二手房经济适用房的购买者陷入了观望状态。但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。从目前的二手经济适用房交易情况来看，回购政策没有涉及以往。记者从家经纪公司了解到，虽然二手经济适用房成交萎缩，但从近期的成交情况看，不管是满五年还是未满五年的经济适用房仍按原来的规定在办理。未满五年的只能按原价出售给有经济适用房购买资格的人，满五年的按市场价补交10%的综合地价款后可以按商品房上市交易。并没有受到回购政策的影响。
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