商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务/zsg(9)
●盲区二：回购如何操作
此次出台的《办法》除了没有明确回购是否涉及以前出售的经济适用房外，也没有明确回购如何操作。第一，交纳土地收益的比例确定问题？按照2004年出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》规定，已购经济适用住房住满5年后，可以按照市场价出售，但须按照市场价的10%上交综合地价款；而此次《办法》对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，那么，这个一定比例是多少需要明确。第二，同地段普通商品住房的价格衡量标准？对于满5年的，出售时按照同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益，那么同地段普通商品住房的价格衡量标准也需要进行一个明确。第三，对于满5年的，政府优先回购的前提和具体操作方式是什么也需要事先明确。政府相关部门人士表示，节后将出台配套的细则。这些问题应该在细则予以明确，否则将会严重阻碍二手房经济适用房的流通。对于二手房市场的健康发展也是不利的。
贪便宜买经济适用房买卖合同无效吃闷亏：
明明知道经济适用房在五年内不可以买卖，但是无锡市民丁先生却经不住低价的诱惑，欲以33万元购买一套102平方米的房屋，哪料，因无法过户买卖双方闹起纠纷，丁先生一怒之下将房主告上法庭，要求房主退还定金。记者昨日从无锡崇安区法院获悉，这起房屋买卖合同被判无效。2008年底，无锡市民丁先生发现，自己的很多朋友以低于市场价的价格向拆迁户购买了经济适用房，并且陆续装修入住。经过几番比较，丁先生通过中介公司选中了无锡广益佳苑一套102平方米的房屋，房主报价33万元，这比同地段的商品房足足便宜了20万元。尽管丁先生自己知道，经济适用房在五年内不可以上市交易，但是经不住低价的诱惑，决定占这个便宜。当时中介公司打包票称，这些经济适用房虽然暂时不能在产监处办理过户手续，但买卖双方完全可以先签买卖合同，再到公证处去办理转让公证，公证的法律效力和房产证是一样的，五年期满再到产监处去办过户，很多人都是这样买到了便宜房子。中介还说，如果几年之后再来买广益佳苑的房子就不是这个价钱了。丁先生被说动了，很快要以33万元的价钱买一套102平方米的房子。签合同时，丁先生付了房主两万元定金，双方约定余款在办理转让公证后一次性付清。丁先生还付了中介3000元中介费。不料，当丁先生按照中介所说到公证部门准备办理手续时，被告知经济适用房在五年内不可以办理转让公证。丁先生遂找到房主，想讨回定金。不料，房主却称他与丁先生签订的买卖合同根本无效，定金花光了，现在没有钱还给丁先生。丁先生一气之下将房主告上了法院，要求房主返还定金两万元。法院审理认为，原被告双方的买卖合同违反了国家规定，属无效。被告基于该合同取得的两万元定金应返还。丁先生表示，他将在另外的案件中向中介追索3000元中介费。法官提醒广大市民，经济适用房买卖的风险非常大。房主极有可能在收到买方全部房款后，再主张合同违反强制性法律规定无效，不再出售房屋，买方将面临追索房款的艰难，处境十分被动。
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