聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方出售房屋的效力认定/王礼仁(3)
1、对于一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋共有房屋自有房屋，如果承认善意取得，则可能造成部分人丧失居住权，丧失基本的生存条件。
2、对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人有任意处分权，承认其出卖有效，将会使物权法用益物权在婚姻法不能得到贯彻。
3、对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人有任意处分权，所有权人将会逃避法律责任。对于离婚时需要以住房帮助的，则会在离婚之前将房屋出售他人。从而使离婚房屋帮助不能实现。
因而，为了保护夫妻一方的居住权，应当对一方擅自出售用于共同居住的房屋，加以特别保护和限制。一是对用于共同居住的一方所有的房屋，限制其处分；二是设立绝对无效制度，即对于用于共同居住的房屋，不论是共有，还是一方所有，都绝对无效，不适用善意取得。
那么，是直接规定居住权，还是通过间接规定保护居住权，值得研究。
由于物权法没有规定居住权，目前要重新规定居住权，要复杂一些，难度稍大一些。如果要规定居住权，通过修改物权法来实现的可能性不大，则要待修改婚姻法时，在婚姻法中进行规定，其时日旷久。为了简捷易行，目前可以采取间接规定的办法。一是在对物权交易效力的解释时，直接明确规定，夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋无效。二是物权法第一百一十七条规定了用益物权（ 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利）。在对用益物权解释时，直接明确夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋或其他财产无效。
目前的司法解释采取了第一种办法，但还不够完善，应当坚持和完善。
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