聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定/王礼仁

聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定/王礼仁
聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定

王礼仁

　　2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十一条夫妻一方购买房屋尚未取得产权和付清房款的房屋归属如何认定和处理。该条我原来认为是可以，但我现在认为还是有一些问题，因而，我曾经提出一个方案，现在作为新的修改意见的“建议条文”提出来。这个建议提案条款，与征求意见稿第十一条虽然在性质认定上不同，但实质处理结果变化不大。下面谈一谈征求意见稿第十一条的问题以及“建议条文”的内容和理由。
　　一、征求意见稿第十一条的缺陷
　　（一）征求意见稿第十一条原文
　　第十一条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
　　婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
　　（二）征求意见稿第十一条的主要缺陷
　　1、没有体现亲属法的特色，而且从物权法和债权法的角度考虑，也有缺陷（后文详述）。
　　2、无法有效地考虑需要住房的困难一方的利益。
　　3、一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面分割房屋增值，两者相互矛盾。
　　二、对第十一条修改的“建议条文”及理由
　　（一）对第十一条修改的“建议条文”
　　我认为，对征求意见稿第十一条作下列修改，似乎更为恰当：
婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同参与付款或还贷，房产证于婚后取得的，原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响。
　　（二）对第十一条修改的“建议条文”的内容说明
　　1、婚前与婚后的投资比例对房屋归属的影响
所谓“投资比例对房屋归属的影响”，主要是分割房屋时应当考虑婚前与婚后不同投资比例对确定房屋归属的作用。一般来讲，婚前支付房款达到50%以上的，原则上将房屋分给合同买受人。
但有下列两种特殊情形者也可以例外：(1) 因离婚引起一方生活困难无法购买房屋或需要以房屋作为帮助的，房屋原则上分割给困难方，不受付款50%的限制。(2) 离婚时银行按揭贷款没有还清的，婚前付款虽然没有50%以上,也可以将房屋分割给买受人，由其继续还贷。

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