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物业管理合同是服务合同不是委托合同/刘颜
物业管理合同是服务合同不是委托合同

刘 颜

今年8月1日,深圳市布吉镇××花园热闹非凡,入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入,原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧,围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下,双方经过一上午的僵持,原管理处保安撤走,新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。
1998年10月该花园竣工,发展商成立了一家子公司进行物业管理,后该花园成立了业主委员会,双方于2001年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》,约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取,带电梯的小高层1.45元/M2,商铺1.60元/M2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。2002年2月28日管理处在花园内贴出通知,将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2,小高层2.10元/M2,商铺2.20元/M2。一石激起千层浪,业主纷纷反对。4月13日召开业主大会,罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后,7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。
事情并没有结束。7月18日,原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请,请求继续履行2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》,支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审,尚未裁决。双方争议的焦点就是:2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同,还是委托合同。
该合同虽然名称上使用了“委托”二字,内容上也包含了“委托”成分,确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为,但从实质上看并不是委托合同。
委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征:1、委托合同的标的是处理事务的行为,该行为既可以是法律行为(委托进行买卖、租赁等),也可以是具有经济意义的行为(清理财产、整理帐簿等),还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。这一点,使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同,受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务,因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时,合同即告成立,无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件,是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿,也可以无偿,依法律规定或当事人之间的约定来确定。


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