房地产共有关系认定疑难法律探析/张生贵
房产共有关系的法律疑难探析
张生贵律
【导读提示】
房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程，共有财产极易发生纷争，管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态，共有为例外，在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间，法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷，常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则，关于共有的法律依据为《物权法》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围，司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。
【案情概要】
原告与被告系母子关系，被告系原告的母亲，一家人共同居住在北京市朝阳区，此房屋原系原告的父亲承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活，原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告继续居住至今，期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房，原告则起诉确认房屋所有权，法院经审理后，依照产权登记情况，判决驳回原告的诉讼请求，之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有，法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有，向法院提出再审申请。
【法律探析】
根据国务院房改政策及北京市房改配套规定，原承租人去世后，与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房，被告为持证人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日办理产权，房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实，此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定，《物权法》第九十三条、第一百零三条，第一百零四条之规定，原告与被告的户口均在此房，且一直共同居住，原告与被告均为原承租人家庭成员，享有同等的回购权，具备法定房改的资格，购房款系由原告交付，应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。
法院判决机械化裁处，遗漏定案重要事实：房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理，家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形，将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决，定性不当。裁处本案应本着“尊重历史，面对现实，坚持人本”的原则，妥善处理家庭争议。
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