房地产共有关系认定疑难法律探析/张生贵(3)
3、综合适用法律：
⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑：
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定，综合认定，原审简单化裁处，难免产生错误。
⑵、司法实践中判断是否共同共有，不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为，也要考查“没有约定”的事实状态。
依据《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定，上诉人的情况具备要共有的全部法律要件，一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决，没有考查实际共有的事实状态，属于遗漏了重要事实。
实践中对物权内容发生的争议，利害关系人可以请求确认，如果有约定按约定，没有约定的，则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实，足可认定共同共有。
⑶、权属登记推定效力不能否决客观事实：
从《物权法》第19条、第33条规定看，产权登记机关的登记行为在法律上属于推定效力。当事人提出证据证明其为真正权利人的，可以推翻这种推定。本案属于权利人之间的内部争议，并非物权以外第三人争议。所有权证的公示公信力指向的是发生交易后的善意第三人，根据内外有别和维护事实上真正权利人的司法原则，一审以产权登记为由裁判物权内容的基础事实，属于错误解读行政机关权属登记的法律性质。
北京市天依律师事务所张生贵律师整理点评13240422999
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