“限购令”与“涨价归公”/黎广军(2)
美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008年泡沫破裂，导致全球金融海啸？
2010年3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3）；2009年底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在2009～2010两年间香港房价既然上涨了45%？
在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但2010年房价也仍然高涨。
以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。
3. 房价上涨的社会因素
房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。
随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：
（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。
（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。
（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，GDP增长率越高，房价就越上涨。
（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。
中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。
政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。
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