尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护/肖敏律师(6)
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。
六、买受人是否有权直接起诉与自己无合同关系的出卖人的前手要求协助办理过户手续
实践中，针对买受人起诉出卖人协助过户的程序性权利问题不存在争议。但是，由于房屋尚未登记在出卖人名下，买受人欲将房屋过户至自己名下，如果单单起诉出卖人，其目的显然无法实现，所以，买受人必须将出卖人的前手一起列为被告，要求出卖人与其前手协助买受人办理过户手续。
对于买受人是否有权起诉出卖人的前手的问题，有一种观点认为，买受人与前手间并无合同关系，根据合同相对性，买受人无权直接起诉前手。该观点进一步认为，由于出卖人自己尚非产权人，不具备履行条件，法院即使作出支持买受人诉讼请求的判决，也无法执行，故只能驳回买受人的起诉。除非先由出卖人起诉其前手要求协助过户至自己名下，待出卖人取得产权后，买受人再行起诉。
这种观点将买受人的命运完全系于出卖人的道德上。实践中，出卖人常常会待价而沽，因为房价上涨而反悔卖房。所以，在我国诚信堪忧的大环境下，希望出卖人为买受人的利益主动要求其前手协助过户只不过是这种观点持有者的一厢情愿，“与虎谋皮”。而且，这种做法也浪费司法资源。
本文认为，根据前面的分析，由于出卖人已将请求其前手协助过户的权利转让给了买受人，故买受人有权请求出卖人的前手协助办理过户手续，这与合同相对性原则并不冲突。人民法院应当根据买受人的请求判决出卖人及其前手协助买受人办理过户手续，银行应当予以配合。
也有观点认为，买受人可以对出卖人的前手行使代位权 ，从合同法理论以及国外立法例来看，这种观点不无道理。然而，虽然国外立法例规定代位权行使的对象极为宽泛，不但包括各种债权，还包括物权、物上请求权、形成权等，甚至还包括一些公法上的权利 ，但是《合同法》第七十三条将代位权行使的对象限制于到期债权，而《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第十三条更是将代位权行使的对象进一步限定为具有金钱给付内容的到期债权。虽然《合同法》第七十三条及上述司法解释深受学界及实务界的质疑 ，但毕竟是现行法律及司法解释，要求法官突破这些规定是不现实的。
当然，如果查明当事人有企图通过诉讼来规避国家调控政策的情形，由于会产生后续的判决无法执行问题，基于司法权不能僭越行政权的原则，法院可以驳回买受人的诉讼请求。
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