尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护/肖敏律师(7)
七、判决如何执行的问题
如前所述，房产登记部门无法将房屋过户至买受人名下的障碍是该房产尚不在出卖人名下。只要能将房屋过户至出卖人名下，出卖人取得了完满的房屋所有权，这个障碍就不存在了。怎么扫清这个障碍呢？上述法院判决就可以解决这个问题。具体执行时，在买受人代出卖人清偿贷款后，房产登记部门就可以依据司法文书，先将房屋过户至出卖人名下，当事人缴纳这个阶段相应的税费；再将房屋过户至买受人名下，当事人再缴纳这一阶段相应的税费。这样就可以取得非常理想的法律效果，而且不会给国家的税款造成任何损失。可见，判决完全可以得到执行。
综上所述，认定未取得产权证的商品房连环买卖合同有效，并支持买受人请求出卖人及其前手协助办理过户手续，要求抵押权人予以配合的做法在法理逻辑上是周延的。而且，这种做法能有效遏制不诚信的行为，且不损害各方当事人的利益，做到法律效果与社会效果相统一，使法律与生活不脱节，并节约司法资源。否则，不但会在法理上无法给出圆满的解释，而且，还会出现极差的社会效果，鼓励不诚信的行为，甚至会引发社会不稳定因素。
建议
本文建议最高人民法院针对此类案件出台司法解释，以统一裁判标准。具体条文可以设计如下：
二手商品房买卖合同纠纷案件中，当事人仅以出卖人擅自转卖其未取得所有权的房屋为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
买受人在同一案件中同时起诉抵押权人、出卖人及其前手，要求各被告协助办理过户手续并同意代出卖人清偿债务，且当事人不存在规避国家政策的情形的，人民法院应予支持。
条文的特别说明：1.第一款中的“二手”两字表达了“转卖”的含义。2.第一款中的“仅”字并非多余，其范围是“以出卖人擅自转卖其未取得所有权的房屋为由主张合同无效的”，而非“以出卖人擅自转卖其未取得所有权的房屋为由”。如果作后一种理解，则没必要加这个“仅”字。之所以加上这个“仅”字，是为了给前手依法依约解除其与出卖人间的合同等情形留有余地（如前文所述），以免司法实践中的一刀切。3.第一款中的“擅自”涵盖了出卖人与其前手间有关“未经同意不得转卖”的特别约定，即如前文所述，不管出卖人与其前手间有无该类约定，均不影响出卖人与买受人间合同的效力。4.第二款中的“代出卖人清偿债务”是后续判决执行的前提，所以有必要加上。5.第二款中加上“且当事人不存在规避国家政策的情形的”，主要是为了阻止当事人利用诉讼来规避国家的调控政策的，避免司法权与行政权发生冲突。
上述两款已涵盖了本文所有的讨论。
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