建设工程优先权若干法律问题/邱胜奎(8)
笔者认为无效合同不应当享有优先权，理由基本一致。
另笔者认为，通观建设工程优先权的规定，对优先权行使有很严格的限制，如与消费者权顺位、行使期限、行使步骤、行使标的物、保障范围等等，很明显能感受到立法者的立法宗旨在于保护承包人的基本利益的基础上，不随意扩大优先权的适用范围。从这一立法宗旨来看，无效承包合同不应享有优先权。况且，经由一般救济途径的诉讼、保全、执行等措施，已经足以保护无效合同承包人的工程价款，没必要在优先权问题上将无效合同与有效合同给予同等对待。
11、工程价款的债权转让后，受让人是否享有优先权
这个问题争议不大，优先权的设置目的主要是为解决民工工资及拒不移交工程的现象。按照通常的理解，当一个债权转让后，转让人理应从受让人处获得与转让债权相符的对价（转让款），这个对价应当基本能解决承包人面临的窘境，否则承包人绝不愿意转让。既然承包人的问题通过转让得以解决，而受让人作为新的债权人，其接手债权的目的无非是为了获得更多的经营利益，对于此种经营利益似乎没有必要给予特殊的保护，另根据合同法有关转让的规定，专属于债权人自身的债权不得转让，笔者也认为建设工程优先权应当是专属于承包人而不得由第三人享有，否则可能出现道德风险。如发包人为了对抗银行的抵押权，可由其关联企业或特定自然人出资收购承包人的债权，如优先权一并转让，那么关联企业可以建设工程优先权对抗银行抵押权，从而影响到金融机构的合法利益。
12、项目整体转让给其他开发商后的优先权问题
此问题分两种情况：一种情况是在项目建设过程中的转让，这种情况在实践中应该很少出现，因为在项目建设过程中进行转让的话，实际包括了合同权利义务的概括转让，也包括了土地使用权等资产的转让，需要从新办理全套的施工手续。既然包括了合同权利义务的转让，那么优先权作为承包人的合同权利之一，自然也随之转让。
项目建设完成后的转让，其实质就是商品房等资产的转让，应参照批复第二条处理，受让方不是消费者，不应享有优先权。
需说明的是，此处所说转让并非股权转让，开发商股权的转让一般不影响外部债权债务的承担。
13、优先权与所有权的冲突
比如在工程款未付清的情况下，建筑物的所有权转让给了第三方并办理了过户手续，但此时第三方并未支付“大部分”房款。
笔者认为，在此情况下，如能办理过户手续，说明承包人已经将工程及施工资料交付给了发包人，否则无法办理过户手续。所有权与担保物权而言，必然所有权优先，因此当办理过户手续后，优先权不得对抗所有权。
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