《婚姻法解释（三）》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究/孙可(5)
四、丈夫私自处分房产是否有效？
【案情】
王先生与罗女士2001年结婚，二人婚后购得一处房产，并分别于2006年3月和2007年5月取得了房屋所有权证及土地使用证。2008年9月，王先生与陈某签订了购房协议书，王某将此房以60万元的价格出售给陈某，双方约定了付款方式及办理房屋所有权证及土地使用证等变更登记手续的日期及费用的承担，但罗女士未签字，也不在场。协议签订后，陈某分两次付给王先生购房款，但房屋一直未交付。罗女士知道王先生卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能继续履行。2010年10月，陈某一纸诉状将王先生告上法庭，要求王先生继续履行协议。后罗女士以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。
一方主张继续履行，一方主张合同无效，购房协议是否有效？
【判决】
法院审理后认为，陈某、王先生及罗女士诉争之房屋为王先生和罗女士共同共有，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院遂判决陈某和王先生所签订的购房协议无效，王先生返还陈某所付房款60元及相应利息。
【评析】
婚姻法解释（三）第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
根据《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《房地产管理法》 第三十八条规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”因此，若夫妻一方明知所处分的房屋为夫妻共同财产，在未征得共有人同意的情况下擅自处分该房屋，事后也未征得共有人的追认，其处分行为应为无效。民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。
但2007年开始施行的《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因此，此次婚姻法解释（三）与《物权法》的规定相衔接，更加注重保护善意购买第三人的利益，即第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方以未经同意出售房屋、主张追回该房屋的，人民法院不予支持。而对于保护夫妻另一方的利益，婚姻法解释（三）规定在离婚时另一方可以追讨，有权请求赔偿损失。
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