公房承租人死亡后拆迁补偿款纠纷/章建国

公房承租人死亡后拆迁补偿款纠纷/章建国
公房承租人死亡后拆迁补偿款纠纷
典型案例评析
——章建国律师
一、案情回放：纪某与贾某系夫妇（均为二婚），二人承租贾某单位的公房。贾某去世后，纪某仍然居住在该承租公房内。3年后，该承租公房被拆迁，纪某作为公房承租人与拆迁人签订了补偿安置协议。贾某子女获悉拆迁补偿信息后，将纪某起诉到铜陵某法院，请求判令纪某将拆迁补偿利益作为贾某的遗产进行分割。
二、办案过程：章建国律师接受安徽景旺律师事务所指派后，对诉状进行了仔细的研究。对于涉案的房屋性质、承租人情况、承租条件、被告在其丈夫去世后继续承租的事实、单位作为房屋所有权人对拆迁补偿的具体规定等事实情况进行调查取证。章建国律师根据调查所获取的证据和国家、安徽省政府以及铜陵市政府关于拆迁补偿的规定，认真撰写答辩状，提交证据材料，参加开庭审理，使整个案件事实清楚明了地展现在法官面前。
三、争议焦点：
1、拆迁补偿款的性质、构成和补偿对象。
2、拆迁补偿款是否属于原承租人即原告父亲的遗产。
四、答辩要点和结果
1、拆迁人支付给被告的拆迁补偿款是基于对承租人居住权丧失的补偿。
根据《国务院拆迁条例》第十三条第三款：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”、《铜陵市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条：“拆迁公有住房……；房屋承租人未购房的，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给承租人，租赁关系终止，承租人不再享受住房货币化补贴。”的规定，在涉及承租公房拆迁时，拆迁补偿金是对承租人居住权丧失的补偿。
那么，本案中谁是适格的承租人呢？
首先，原告父亲至房屋拆迁时不是适格的承租人。因为租赁行为是民事法律行为，而民事法律行为的实质要件之一是行为人具有相应的民事行为能力。拆迁时，原告父亲贾某已经去世多年，显然不能作为租赁法律关系的主体。而原租赁关系也因法律关系主体死亡而消灭。所以，理所当然，原告父亲至2008年房屋拆迁时不可能再成为适格的承租人。
其次，被告至房屋拆迁时是事实上和法律上的唯一承租人。被告自2001年7月与原告父亲贾某结婚后就居住在涉案公房内，贾某于2005年8月去世后，被告独自居住在此房中，且缴纳房租和水、电费等相关费用直到拆迁时。所以，被告是涉案公房的事实上的承租人。
又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条、《国务院商品房租赁管理办法》第十二条第二款：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”的规定，被告是唯一与原告父亲贾某同住的家庭成员，所以，被告是涉案公房法律上的承租人。

总共2页 1 [2]
下一页