抑制两极分化，基于理想供需模型的法律调控/杨松(21)
考察我国历次人口普查金字塔各年龄段人口的变化情况，上世纪六七十年代的婴儿潮进入了40-50岁的黄金消费期，四五十岁正是人生的黄金时段，家庭稳定、事业有成，正是全社会的中坚阶层，有房有车有钱，子女长大成人，经济负担最轻，经济能力最强。这些人对住房条件有了进一步的要求，希望住房能更加舒适宽敞甚至豪华，这部分需求被称为改善性需求。既然是改善性需求，那应该就不应归为刚性需求，但是由于这些人往往经济宽裕、头寸十足，对住房需求的价格敏感性较弱，需求具有一定的刚性，故也就将其归为刚性需求。还有就是这个群体往往理财的意识很强，改善性需求很容易就转化为投资需求。所以说改善性需求我国住房需求增加的不可忽视的重要动力源之一。
本节小结：
城市化的持续推进、家庭小型化越演越烈、中国首次购买房产人群年龄小龄化、中年人群的改善性需求不断释放等四种因素相互作用，首次购房需求与改善性需求相互叠加，对住房有需求的民众的数量将不可避免的逐年增多，房地产的潜在需求力量在短期内将不断累积并得以增强。而这些“刚性需求”势必为投机投资需求托底，这些人群也不可避免的为投资投机人群买单。
5.5、动力5——房地产消费需求投资化，投资需求全民化
自1998年住房货币化改革以来，房价逐年攀升，呈现出房价只升不降的趋势，出于追涨杀跌的大众心理，房价上涨预期不下，使得更多的人在更短的时间内投入到购房大军中去，越买越涨、越涨越买，生怕错过了房价上涨的末班车，房价上涨由此自我实现。房市股市化趋势增强，住房的居住功能渐弱，而其投资功能渐强。
表5-5-1:1998-2010年商品房平均售价及同比增长率趋势图
表5-5-2：2003-2011年各季度我国居民购房意愿走势图
表5-5-3：2009年二季度以来居民房价上涨预期、房价感受及购房意愿等指数变化趋势图
分析以上三表可知，与我国房价一路水涨船高的上行趋势正好相反，我国居民购房意愿指数从2003年3季度的21.6%持续下降到2011年2季度的14.6%的历史最低水平，可以说居民购房意愿处于长期低迷的状态。2009年2季度至2011年二季度，认为房价“偏高难以接受”的居民组占被调查者比重从60%一路上升到75%左右的历史高位，“预期房价上涨”，包括先降后涨的居民组比重从45.9一路下跌到25.9的较低水平，但是“预期房价上涨”和“预期房价平稳”的居民组比重仍高达60.1%，可见居民对房价下跌仍缺乏信心。因为房价坚挺依旧，丝毫未见有下调或即将下调的明确的市场信号。根据这组数据，市场应该是低迷的，但事实并非如此。
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