从两宗刑事案说起/刘颜(2)
在2002年10月21日国务院法制办公室向社会大众公布的《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿第四十九条规定：“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。”第二款规定：“物业管理企业疏于管理（下划线为笔者加注），未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。”根据民事诉讼法关于证据的规定，物业管理公司应当对自己的行为不存在“疏于管理”承担举证责任。如何证明是否“疏于管理”就成了关键。在上海案件的第一审中，物业管理公司认为物业公司按约配置保安人员进行保安值勤、巡视，并安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统，就已经履行了小区的保安义务。一审法院也对上述观点进行了支持。但二审就从上述的三个方面的行为从反面认定为“疏于管理”。深圳笔架山庄命案也是从“在第2天已发现罪犯行迹、对空置房疏于管理、对出入的可疑人员不加防范”几方面认定物业管理公司“疏于管理”的。因此，物业管理公司在以后的工作中应该从以下几方面做好预防和处理措施：
一、在物业管理服务合同中明确物业管理公司的安全防范义务。在现在普遍使用的《物业管理合同》中，大都笼统规定为“物业管理公司提供24小时保安服务”或者“24小时值班电话”。这种规定很容易引起歧义，产生纠纷。在一起物业管理纠纷中，业主就认为“24小时”应当是24小时内每1分每1秒都必须提供保安服务。物业管理公司能做到吗？几乎每一个物业管理公司的保安都只是定时巡更、签到，如每小时两次等等。
二、物业管理公司应当有足够的证据说明自己的保安监控系统是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突发性、隐蔽性以及犯罪手段的智能化、多样化，即使物业管理公司给予应有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪对业主（住户）人身、财产的侵害。这种侵害一旦发生，只能从物业管理公司是否尽到合理的谨慎注意义务来判断是否违约。因此，物业管理公司必须根据物业管理行业的性质、特点和条件，随时、谨慎地注意保护业主（住户）的人身、财产安全。如小区是封闭的，安装了红外监控、电子巡更、周界报警等系统，并且这些设施的产品是合格产品；物业管理公司制定了严格的安全防范制度，配备了足够的保安人员，装备了足够的保安器械。
三、物业管理公司应当建立完备的危机预防与处理系统，有效地防止刑事案件的发生，同时，在危机发生以后能够将损失或影响控制在最小范围以内。因为，对于物业管理公司来讲本来已经是微利保本甚至亏损，一旦发生一些案件，动辄几万、十万甚至几十万的赔偿对物业公司都是不小的一笔数目，更重要的是“好事不出门、坏事传千里”，对物业管理公司的品质、形象和品牌都是不小的损失。笔架山庄案例中，虽然物业管理公司最终胜诉了，但名声却是传了出去，就是普通的大众也知道出了这么一个命案，得不偿失。深圳的一些物业管理公司已经对此有了很深的认识，建立了完备的危机预防与处理系统，制定了周详的《危机手册》。
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