担保法释义研究/盖阔(19)
１、拍卖。
[法：５５条]城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
[法：５６条]拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
２、折价。
[解：５７条２款]债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
３、变卖。
（三）、抵押权的实现和诉讼时效
１、对抵押权的限制：Ａ：规定抵押权的除斥期间。Ｂ：抵押权因除权判决而消灭。
２、诉讼时效的司法实践：我国司法实践中的做法是担保物权所担保的债权的诉讼时效届满后，担保物权人可以在诉讼时效届满后的２年内行使担保物权。
五、抵押权的终止
１、主债权消灭。
[法：５２条]抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
２、抵押物消灭。
[法：５８条]抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
３、抵押权实行。
六、特殊抵押权
（一）、共同抵押
１、共同抵押定义：共同抵押是指为同一债权就数个物设定的抵押。
２、共同抵押的实现：
第一，如果限定了各个抵押物的负担金额时，应当按照当事人的约定，就各个抵押物的卖得价金分别就其负担金额进行清偿。
第二，如果未限定各个抵押物的负担金额时，抵押权人原则上可以任意就设定共同抵押的某个抵押物的卖得价金受偿。
[解：７５条２款]同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。
（二）、最高额抵押
１、最高额抵押的定义：最高额抵押是指对于将来发生的债务，预先确定一最高的限度，设定的抵押。
[法：５９条]本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间 内连续发生的债权作担保。
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