房地产买卖合同逐条详解/张洪涛(11)
【常见问题】 由于目前商品房买卖多采用预售形式，买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等。
【对策】 交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其原因却不一而足，解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免，而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。
另外，针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况，建议在本条自由约定出约定：由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付，标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。
第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。
因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
【释义】 本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。
【常见问题】 实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。
【对策】本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务，应当“承担全部责任”，过于笼统。学理上讲，出卖人违法权利瑕疵担保责任时，买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理：
1． 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
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