住房抵押贷款证券化的法律问题研究/古晶(19)
在证券化过程中，用于证券化的资产将被置于特殊目的载体中，目的是使该部分资产不会和其他资产混杂在一起，保障投资人的权益，达到破产隔离（BANKRUPT-REMOTE）的效果。需要特别指出的是，特殊目的载体或公司并不是实体公司，它只是一项法律安排，它的注册不需要资本金或只是象征性的资本金，本身也不会有任何雇员。
第三节 抵押贷款合同的违约行为
违约行为是合同双方都有可能发生的，但本文只分析借款人的违约。住房抵押贷款中借款人的违约是指借款人中止对贷款的偿还，并已达到或超过规定期限或限额。金融机构因借款人的违约而面临的风险称作住房抵押贷款中的违约风险，借款人的违约行为分为被迫违约和理性违约(即有意为之)，被迫违约是指由于借款人支付能力不足，无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约行为。此时借款人被金融机构没收其作为抵押的房产，改由抵押物价值抵偿尚未清偿的贷款余额。理性违约是指贷款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为。
通过发行住房抵押贷款证券，可以有效分散违约风险。由于发行住房抵押贷款证券需要将借款人购买的住房进行各种灾害和产权保险，违约风险的影响因素可以部分的被消除掉；由于住房抵押贷款证券是建立在一个由众多分散的单笔贷款所形成的贷款池来支持的，贷款池所产生的现金流量稳定性较强，违约风险会进一步下降；又由于住房抵押贷款本息偿还通常要得到外部担保和证券本身的内部信用提高，所以住房抵押贷款证券的违约风险会再进一步降低。如果将住房抵押贷款证券划分为多个层次，那么高层次的住房抵押贷款证券的违约风险会更低。
第四章 资产证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决
第一节 资产转移中的法律问题
(1) 贷款的剥离，债权转让，抵押权转让。
这部分内容的法律问题较多，但出于文章结构的考虑，将在第五章详细述及。
(2) 贷款出售，资产购买，真实出售
问题1 ：创始人(商业银行)将其抵押贷款协议中享有的债权权利转让给SPV是否是无条件的；是否需要合同的相对方(借款人)的事先同意。商业银行转让债权权利应当是无条件的；需要事先经过相对方的同意，但可以通过公告公示的方式进行。
问题2：商业银行转让债权权利时，商业银行享有的抵押权也势必随之转让；这种转让是否需要履行法定程序，是否需要担保人的同意。根据我国?担保法?的规定，应当履行抵押权变更登记的手续；需要担保人和房产公司的同意，但可以采取公告公示的方式，同时在今后的住房抵押贷款协议的格式合同中作出更好的规范，以适应证券化的要求。
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