住房抵押贷款证券化的法律问题研究/古晶(33)
6 我国住房抵押贷款采用的是可调整利率。?个人住房贷款管理办法?第14条规定：贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。我国住房抵押贷款没有实行固定利率，在很大程度上影响了借款人对住房抵押贷款的需求，因为这意味着借款人要承担几乎全部的利率风险，而商业银行几乎不承担利率风险。另外，在利率可调整的贷款中，利率的调整应该按照贷款的剩余年份来执行，而不应该按照合同规定的贷款期限来执行。在我国却是按照住房抵押贷款初始期限来确定。这种规定会客观上限制住房抵押贷款规模的扩大，从而间接影响住房抵押贷款证券化工作的开展。其实，商业银行对于住房借款人而言，从经济学上的角度更应该承担利率变动的风险。
7 在住房抵押贷款中，贷款的提前偿还是商业银行赋予借款人的一项重要权利。在我国，?个人住房贷款管理办法?却并没有对借款人提前偿还作出规定。而在具体实践中，各家商业银行规定不一，有些限制较多，这在很大程度上也影响了借款人的借款积极性。
8 保险公司对住房抵押贷款服务的参与水平低。前文已提，商业银行从事住房抵押贷款过程中，通常要求借款人购买两种保险：产权保险和灾害保险，如中保财产保险公司也相应的规定了?个人抵押贷款房屋保险条例?，现在，保险公司也开拓了对住房抵押贷款偿还的保险，本质上是保险公司对借款人偿还能力的担保，但担保的层次比较低，远不能满足住房抵押贷款的客观要求，例如中保财产保险公司?个人购置住房抵押贷款保证保险条款?规定：在投保人因为以外事故、疾病、失踪而被法院宣布为死亡而投保人又没有继承人或受赠人的情况下，保险公司负代偿责任；对投保人因意外事故或者疾病而丧失生产能力，或者投保人死亡后其合法继承人或受赠人因残迹永久丧失劳动能力，或者投保人死亡后其合法继承人或受赠人为未成年人且其监护人因残迹永久丧失劳动能力，保险公司负代偿责任。从上述条款可以看出，保险公司在承担保险责任的几率上是很小的。
9. 设置特殊目的机构(SPV)的法律障碍
特殊目的载体SPV（Special Purpose Vehicle）在资产证券化过程中起着重要使用，其必须具有融资资格及保证住房抵押贷款证券偿付的功能，SPV可以从发起人(商业银行)处购买将证券化的住房抵押贷款资产，以自身名义发行住房抵押贷款证券进行融资。另外，为保证住房抵押贷款证券的安全偿付，证券化的资产不能受SPV破产或发起人经营失败的影响，故SPV的经营范围应严格限定于资产证券化一项上。
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