住房抵押贷款证券化的法律问题研究/古晶(36)
(3) 缺乏一般债权担保的规定。SPV向发起人收购的基础资产属于一般债权性质，它以该债权为担保发行证券。然而我国《担保法》并不允许当事人以一般债权作担保的形式。
10 与基础资产有关的法律障碍。
住房抵押贷款运作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
贷款条件等贷款要件的标准化是形成住房抵押贷款组群的前提，但是，根据我国的实际情况，银行办理住房抵押贷款的运作还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款格式，尽管中国人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各个地方、各个商业银行之间在具体操作上还没有形成全国统一的标准化的住房抵押贷款体系。目前，全国还没有一家银行制定出规范的个人抵押贷款管理办法、运作程序和管理软件，全国有相当一地些区还处在手工操作或半手工操作阶段。所以，银行系统自身在认识程度、业务操作与管理方面，距离规范的要求都存在相当的差距。
为了解决这方面的问题，必须做到以下几方面的工作：一方面必须要求各商业银行在贷款期限、类型、利率等方面进行改善，以吸引消费者，形成更大的住房抵押贷款消费组群。另一方面，必须深化住房体制改革，使金融政策向社会住房需求倾斜，培育真正的商品房需求主体，扩大市场规模，增加可证券化的住房抵押贷款资产。再一方面，必须按照统一的规范成立抵押贷款担保与保险的专门机构，负责向发放贷款的金融机构提供担保或保险，以对抵押申请、抵押估价、抵押合同进行统一，并由这些机构负责评定证券等级，使住房抵押贷款证券化过程中的信用评级标准化。另一方面，我国应当建立统一规范的个人住房抵押贷款管理办法，并在操作程序和管理软件等方面加以统一规范。
11 按揭法律关系还没有在法律上得到确认。
目前各大商业银行开展的住房抵押贷款业务中，抵押物大多是期房，这与我国担保法的规定不符合。在大陆法系，期房不是现实存在的所有权的客体，是不能作为抵押物的。那么，这种担保在法律上是什么性质呢？在香港，被称为按揭，其在法律上是利用了英美法上的“衡平法所有权”制度 。因此，以期房作为住房贷款的抵押物是有法律风险的。如果作为基础性、前提性的按揭法律关系在我国的物权法律体系中不能得到明确确认，那么可想而知作为后发性、延续性的证券化法律制度也是不牢靠的，而且不利于我国法律体系的完备和科学化。
12 证券法的信息披露制度还有待完善。
从客观上讲，包括住房抵押贷款证券化在内的资产证券化是现有融资方式中最复杂的一种，其投资者对金融资产和证券化方案的选择完全依赖于对资产信息的披露，要求对信息披露的真实、准确；并且，由于涉及许多参与者，不同的参与者对信息披露有不同的要求，所以，需要完备的机制和措施来确保信息披露的真实和准确。我国对证券发行虽然规定了一系列的信息披露制度，但是，对金融机构提供真实、准确信息的保障和监管力度与先进国家仍然有相当的差距。这样就难以发挥住宅抵押贷款证券化所提供的专业化分工的效益。
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