如何衡平购房案的正果/张生贵

如何衡平购房案的正果/张生贵
如何衡平“居民”“村民”购房案的正果

纠问“北坞”“宋庄”案的同讼异判

【摘要】

如何在法律的路灯指引下前行，可以说是对农村房屋交易效果的最好释明。随着城镇化进程的加速，一定意义上促进了农村私有房屋宅地价值的飞涨，由此不同程度地引发农村房屋买卖合同争议，这类纠纷的主要特征是作为村民的出卖人诉求“确认买卖合同无效、收回房屋”，买受人往往是城市居民或外村村民；合同标的指向农村宅基地上建成的房屋；大多是交易完成数年未办理产权变更登记；诉因缘于拆迁征地腾退撬动土地房价增值，出卖人受利益驱动提起诉讼。
农村房宅买卖主要指具有农村集体经济组织成员资格的出卖人，将本集体土地上建成的房屋转让给不具备本经济组织成员资格的买受人。司法实践对农村房屋买卖性质及法律效力的判断没有统一标准，导致同案不同判的现象居多，这些情况主要反映出对法律的理解不一致，对法理精神的掌握存在分歧。正确处理此类纠纷只能是方法随着问题走，象清扫房间一样查究类案角落，发现其中的杂乱，本案融含着如何判断“效力冲突”、“一事不二”、“同案同裁”、“无诉而判”、“不告不理”、“返还条件”、“信赖利益”、“缔约过失”、“利益衡平”、“审判释明”、“无损无偿”等实务问题，通过分层剥离揭示融含在其中的法律理念，致力于追寻价值原则，找到权利义务的连接枢纽，把握思考和推理，在不合规则的方面提出意见，为化解矛盾提供法律思路。

举案剑指“农村房”

1994年6月16日，海淀王某某与刘某某订立一份《房屋调剂协议》，王某某及其父亲共同为出卖人，将位于北坞村自有房产卖与刘某某居住，时价77000元。房款结清后，王某某将此房交予刘某某，2004年8月份刘出资五十万翻建此房。2008年政府推进村镇改造建设，王某某出于利益驱动诉求确认房屋卖买协议无效，法院审理后判决协议无效。法院判决前村委会同刘某某又订立了“腾退补偿协议”，通过此协议，刘某某获得地上附着物补偿款六十万元，腾退协议还确定刘某某获得两处安置楼房。
出卖方启动“确认合同无效”之诉，问题是未经刘某某起诉或反诉补偿的情况下，法院超越诉求判决出卖人赔偿买受人七十万元建房损失；之后出卖人又向法院提请确认“腾退补偿协议”无效，法院经审理确认腾退补偿协议无效；开发公司介入争议，诉求刘某某退还此前拿到的六十万补偿款，庭审中刘某某依照“无损失无赔偿”原则拒理力争，法院最终驳回了开发公司的诉讼请求。至截稿时刘某某已花尽了周转房租，向法院申请执行第一份判决确定的七十万损失款，法院执行中拟以开发公司的补偿款冲抵，刘某某不认可这样的执行措施致执行程序中止。

总共9页 1 [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9]
下一页