如何衡平购房案的正果/张生贵(8)
司法正义要求相同的事实得到相同的处理，这是基于“明确的法律规定具有公众可获取性”的法理，类似案件应类似处理，北京市第二中级人民法院关于宋庄画家村李某与马某“农村私有房屋买卖合同效力纠纷案”的审判案例，与本案的事实、证据、关系一致，宋庄画家村案件的判决将合同无效后的处理明确告知买受人另案起诉，本案刘某某即未起诉又未反诉的情况下，法院替代刘某某作主判决损失，实际上是剥夺了刘某某的诉权。北京高院、北京二中法编著《房屋买卖案件裁判思路与操作》对合同无效后的处理问题有审判思路指导，“同案应当同判”的精神和裁判思路要保持一致。判决的公正只有通过理性考虑每一个案件的具体情况才能得到保障，否则就很难把握问题的本质。对于具体问题必须寻找并发现适合于说明这一特殊问题的特殊方法，使法律成为整体生活井然有序的规则和纽带。
结语：由农村房屋买卖联想小产权房交易
法院判决农民私有房屋买卖合同无效，带来一系列社会问题和法律问题，许多买卖已在几年甚至十几年前完成，卖方已实际交付房产，买方实际占有使用收益和处分该房产。这种事实已存续多年，社会秩序也是建立在这样一种事实基础之上。倘若判决此类合同无效将破坏已经存续多年的稳定关系，破坏人们对未来的预期和社会信用。此类交易除了没有房产证以外，买卖本身符合合同的有效要件，因而应当认定合同有效。
住房建设分配和管理事关社会公平和群众福祉，事关社会和谐稳定，为了完善政策，国务院提出了住房保障工作目标和原则。对诸如购买农村房导致合同无效失去居住条件的刘某某，应充分考虑他们的居住问题。农村房屋买卖以及“小产权房”转让问题质疑声不断，但这不应当构成根本否定的理由。对农村房屋或小产权房的指责源于对社会变迁和社会需求的漠视，源于对相关法律法规的误解，源于对土地制度改革的意识形态化抵制。从切实保护公民的财产权以及基本居住权角度看，农村房屋或小产权房的交易应得到普遍承认。
农村房买卖或小产权房的兴起有其深刻的社会经济背景，无视这种背景将加剧民生问题，住房制度急剧变革和城市化进程加快，城市房价节节攀升，人们购房经济负担加重，这种情况下郊区农民利用集体所有的土地建房，以相对低廉的价格出售给城市居民，这种交易使得无房的城市居民有了安身之所，农民有了经济收益，此种自愿交易不损害任何人的利益，有助于解决民生问题，如果仅仅从行政管理方面确认无效的作法有失公允。
法律打架问题也应当引起关注，《城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；而《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国某某所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《物权法》第三条明确规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”；第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”；第六十三条规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏”；《物权法》规定对于农村和城市郊区的土地可以行使占有、使用、收益、处分的权利，可见集体所有的土地与国家所有的土地应享有同等的法律地位。因此《城市房地产管理法》第九条要求集体所有的土地须转为国有土地后才可出让的规定降低了“集体所有权”的法律地位，与《宪法》和《物权法》相抵触。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”也违反《宪法》第十三条的规定和《物权法》第六十四条的规定。
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