物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正/杨遂全(3)
(二)物业小区停车位权属认定的理论争议
关于物业小区停车位的权属认定，学术界存在不同的观点和认识。第一种观点认为，判断停车位权属应以是否计人容积率为标准。此观点认为土地使用权的分摊规则与停车位的权属认定密切相关，地面停车场和架空层车库因为不计人建筑容积率，不享有对应的土地使用权份额，应当直接归属于区分所有权人共有。[8]据此，判断停车位是否占用业主共有的其他场地，关键在于其是否计人容积率。如果计人容积率，则可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权，并不当然归属业主所有。反之，如果没有计人容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋产权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的停车位的所有权亦应归业主共有。[9]
上述观点的理论基础是土地使用权的分摊规则，能否办理独立的权属证书是认定停车位能否成为专有权标的的标准，停车位有对应的土地使用权份额是办理独立权属证书的前提，计算容积率意味着其建筑面积分摊了地上土地使用权的份额。[10]
第二种观点认为，判断停车位权属应以是否计人公摊面积为标准。该观点通过对空间权的权属分析，认为如果停车位的建筑面积分摊人商品房的公摊面积中，则停车位应属于业主所有，否则属于开发商所有。[11]开发商在销售商品房时，将停车位计人公摊，显然是采取分摊销售的方式，停车位所有权应当属于全体业主。如果开发商没有将停车位计人公摊，将其所有权界定为开发商所有，是一个法律上有根据、经济上较合理的制度安排。[12]有学者甚至认为窗前绿地、楼顶空间和停车位都适用该规则，凡计人公摊面积而由区分所有权人支付价金的，就必然是区分所有建筑物的共用部分，全体区分所有权人享有互有权;凡没有计人公摊面积，其他区分所有权人役有支付价金而仅仅由窗前绿地、楼顶空间和停车位的使用权人支付价金的，权利人就享有互有权或者专有使用权[13]。
第三种观点认为，判断停车位权属应以经济功能的互补性为标准。有学者从经济学角度讨论建筑物区分所有权和停车位所有权的“合一”与“分立”问题，并以此确认小区停车位的权属。如果小区房屋和停车位的产权分立，购房者在购房后，无论其是退房、补买停车位或者干脆重新买一套配停车位的住房，都将遭受效用损失。购房者遭受效用损失正是现实中围绕小区停车位产权归属发生各种矛盾和纠纷的根源，也是影响居民小区居住功能正常发挥的根源。因此，小区住宅与停车位不仅存在互补性而且其互补性在日益增强，产权应合一设置，在销售前其初始产权归开发商，在开发商与购房者达成交易合同后，产权同时转移给购房者。[14]
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