物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正/杨遂全(5)
第三，应充分考虑关于各类停车位权属的判断规则所产生的经济与社会效果。[15]法律是利益分割的利器，权属规则的设定不能厚此薄彼，不同主体的利益应基本保持均衡。片面地一床强调业主利益的制度，也可能会产生始料不及的负面影响。由于市场失灵，公共品的供给常常需要依赖政府的行政手段介入，但单凭有限的政府财力往往是难以完成的，故需要通过一定的利益引导机制吸引社会资本来共同参与。而由开发商增建停车位即是对此类政府准公共品供给不足的有益补充，开发商的正当利益诉求不应当被淹没在以“保护弱势群体利益”为借口的呼声中，否则将给获得额外制度性利益一方以反向激励。当然，这也并非说所有的停车位都可以完全市场化。
(二)法定配建停车位权属认定规则
目前，上海、杭州、石家庄等地即以行政规范性文件形式明确规定，配建停车位属于全体业主共同共有，业主之间可以约定停车场的使用与交费规则。从公平角度考虑，按照“谁受益，谁付费”的原则，拥有车辆的业主应支付停车位占地费和车场管理维护费，业主所交纳的各种停车费属于全体业主共同共有。法定配建停车位只能由业主拥有使用权，不能向非业主转让或出租，借此实现法定配建的规划目的。上海市房屋土地资源管理局颁布的《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》就明确限制向非本小区业主出售停车位的行为。这些必要的法规补充，是值得未来《物权法》_立法修正时予以肯定的。
(三)自愿增建停车位权属认定规则
增建停车位是指符合小区建设规划、在法定配建停车位(当地标准)之外由开发商另行建设的停车位。对于此类停车位的权属认定，首先看是否计人容积率，计人容积率意味着停车位计人了建筑面积，分摊了土地使用权。反之，则未分摊土地使用权。停车位是否计人容积率，应有全国性的统一规定，各地不能随意变更或调整。计人容积率的增建停车位已计人总建筑面积，缴纳了土地出让金，有对应土地使用权，此时应视其是否计人公用建筑面积(即是否计人公摊面积)而区别对待。如果计人公摊面积，则业主在取得建筑物区分所有权时已经为该部分停车位支付了价款，停车位所有权应由全体业主共有;如果未计人公摊面积，停车位所有权则为开发商所有。
其次;对于不计人容积率的部分，如人防工程、地下停车位等，在《物权法》出台前，因未取得土地使用权份额，学术界对其能否成立专有权一直持否定态度。此类停车位归开发商所有不符合相关规定，但并不必然就归业主共有，业主依然面临地下停车位无对应土地使用权的问题。《物权法》第136条关于空间权的规定，为未计人容积率的地下停车位提供了土地使用权依据，地下停车位可以成立独立的所有权。至于该所有权的归属，仍硬性规定属业主共有，无疑是对开发商建造地下停车位积极性的极大伤害，严重影响停车位的有效供给，并在开发商和业主之间形成了巨大的不公。此时，应遵照“谁投资，谁受益”的原则，由开发商享有所有权。
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