物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正/杨遂全(6)
对增建停车位需强调的是:第一，应在全国性统一立法中规定地下与地上停车位的合理比例;第二，由开发商拥有所有权的增建停车位应首先满足业主的需要;第三，增建停车位可以与该区域商品房价格相挂钩，但地方政策中需限定此类停车位供给价格上限;第四，赋予业主售、购选择权;第五，附赠停车位的受赠人只能是小区业主，地方法规对开发商附赠部分停车位数量设定上限比例。
(四)特殊类型停车位权属认定规则
一是人防工程专用停车位权属。对于人防工程停车位应由国家、业主还是开发商拥有所有权，实务中存在很大争议，各地法院对人防工程停车位纠纷案件的判决也存在较大差异。《人民防空法》第22条规定:“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”但其并未明确人防工程的所有权归属。该法第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”依据相关规范，人防工程停车位是不计人容积率的，也不计人共有建筑面积的分摊，[16]因此，人防工程停车位应由作为投资者的开发商享有收益权。笔者认为，开发商不能对人防工程停车位所有权进行处分，只能以出租方式转让使用权，获得的租金收益作为其投资回报，且对承租人的选择也以“首先满足业主需要”为必要。
二是占用业主共有道路或其他场地所设置停车位的权属。《物权法》第74条第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《建筑物区分所有权解释》第6条对此又进一步规定该款所称的车位是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。有人认为“占用业主共有的道路用于停放汽车的车位属于按份共有”。[17]笔者认为该思路不妥。《物权法》第80条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”这正说明，只有当费用与收益无法在专有权人之间进行分割时，才需要按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。应在坚持停车位由全体业主共同共有的前提下，由特定业主享有共有部分专用权，所交专用使用权费归全体业主所有。
三、确定物业小区停车位权属的立法模式
确定物业小区停车位权属的立法模式可由以下方案组合而成:第一，总结各地方多年的实践由全国人大直接修改《物权法》相关规定或者由国务院出台专门行政法规，明确规定小区停车位的法定配建制度，并就各类型停车位权属作出统一规定;第二，考虑到不同地区经济发展差异及其对小区停车位需求的影响，相关法律法规只宜对停车位相关原则性问题作出规定，具体的规则可授权地方法规予以规范和调整。其中，需要由法律法规予以明确的内容应当包括:(1)法定配建停车位的最低比例;(2)法定配建停车位的所有权归全体业主共有;(3)禁止法定配建停车位向非业主售、租、赠;(4)业主法定配建停车位使用权的丧失;(5)自愿增建停车位的权属认定原则;(6)业主停车位共有权的行使原则;(7)人防工程的性质与权属认定原则等。设计以上方案，是基于以下理由。
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